„Lepsze jest wrogiem dobrego” i „Miało być lepiej a wyszło jak zawsze” to dwa powiedzonka, które doskonale oddają sytuację związaną z nowelizacją przepisów ustawy Prawo geodezyjne i kartograficzne. Co prawda, trudno powiedzieć żeby kwestionowany przez Rzecznika Praw Obywatelskich dotychczas obowiązujący przepis był „dobry” gdyż pozwalał na różnorodne i często bardzo dowolne interpretacje w zakresie wysokości pobieranych opłat, które ustalane były na podstawie delegacji ustawowej w oparciu o Rozporządzenie Ministra Infrastruktury w sprawie wysokości opłat za czynności geodezyjne i kartograficzne oraz udzielanie informacji, a także za wykonywanie wyrysów i wypisów z operatu ewidencyjnego z dnia 19 lutego 2004 r.
Na wniosek Rzecznika Praw Obywatelskich, Trybunał Konstytucyjny zakwestionował przepis art. 40 ust. 5 pkt. 1 lit. b dotyczący wysokości opłat naliczanych za czynności związane z prowadzeniem państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, w tym za udostępnianie informacji z zasobu geodezyjnego, czynności geodezyjne, sporządzanie wypisów i wyrysów. Zgodnie z głównym zarzutem Rzecznika Praw Obywatelskich, wysokość opłat – jako danin publicznoprawnych – powinna być określona w przepisie rangi ustawowej, natomiast według dodatkowego zarzutu przepis ten charakteryzował się zbyt małą szczegółowością treściową będącą podstawą do wydania aktu wykonawczego.
Trybunał Konstytucyjny, w Wyroku z dnia 25 czerwca 2013 r. sygn. akt K 30/12, podzielił zdanie RPO, iż skarżony – przepis art. 40 ust. 5 pkt 1 lit. b prawa geodezyjnego i kartograficznego – stanowiący podstawę do wydania przez właściwego ministra rozporządzenia określającego wysokość opłat za czynności związane z prowadzeniem państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego i uzgadnianiem usytuowania projektowanych sieci uzbrojenia terenu oraz związane z prowadzeniem krajowego systemu informacji o terenie, za udzielanie informacji, a także za wykonywanie wyrysów i wypisów z operatu ewidencyjnego – jest niezgodny z art. 92 ust. 1 Konstytucji i stwierdził, iż zakwestionowany przepis utraci moc obowiązującą z upływem 12 miesięcy od ogłoszenia wyroku w Dzienniku Ustaw.
Obecny przepis, uchwalenie którego w okresie 12 miesięcy od ogłoszenia wyroku nakazał Trybunał Konstytucyjny, urąga wszelkim zasadom dobrej legislacji, a określony w nim sposób obliczania wysokości opłat jest karkołomny, zagmatwany i tak nieprecyzyjnie określony, że sprawia wrażenie pisanego na kolanie. Przepis wprowadzony został w pośpiechu przy pseudo konsultacjach. Pracownicy ośrodków dokumentacji geodezyjnej nie zostali wcześniej przeszkoleni z zasad zarówno udostępniania materiałów zasobu jak też naliczania i pobierania opłat za poszczególne jednostki wyodrębnione w Tabelach stanowiących załączniki do ustawy.
Na podstawie własnych ustaleń, a także doświadczeń jakimi dzielą się uczestniczy Ogólnopolskiej Listy Dyskusyjnej Rzeczoznawców Majątkowych w zakresie pozyskiwania informacji z zasobu geodezyjnego niezbędnych do wyceny nieruchomości oraz sposobów naliczania opłat za udostępnianie takich informacji, ciśnie się na usta tylko jedno określenie: BAŁAGAN!
Najtrudniejszą jak się okazuje rzeczą jest ustalenie – na podstawie Tabel stanowiących Załącznik Wysokość stawek podstawowych w odniesieniu do odpowiednich jednostek rozliczeniowych, wysokości współczynników korygujących oraz zasad ustalania tych współczynników, a także szczegółowe zasady obliczania wysokości opłaty – czego tak naprawdę potrzebujemy i w którym punkcie Tabel to znajdziemy. Już sam dłuuugi tytuł wskazuje, że możemy mieć problemy przy ustaleniu podstawowej kwestii czyli – odpowiednich jednostek rozliczeniowych. Dalsze kwestie związane z wysokością współczynników korygujących, zasadami ich ustalania oraz szczegółowymi zasadami obliczania wysokości opłaty – według mnie – stanowią już drugorzędny problem i tak naprawdę nas nie dotyczą, pozostając w gestii organów.
Pokusiłam się zatem o małą analizę w zakresie tego co kryje się pod pojęciem odpowiednich jednostek rozliczeniowych, ze szczególnym uwzględnieniem danych, które potrzebne są rzeczoznawcom majątkowym. Każdy kto zechce przejść ze mną tę kolczastą ścieżkę, musi na początku uzbroić się we wspomniany Załącznik do ustawy Prawo geodezyjne i kartograficzne, w brzmieniu wprowadzonym ustawą z dnia 5.06.2014 r. (Dz.U. z 2014 r. poz. 897). Aby nieco ułatwić to zadanie pozwoliłam sobie na dokonanie skrótów redakcyjnych zamieszczonych w Załączniku do ustawy tabel, pomijając lub skracając pozycje, które dotyczą wyłącznie prac geodezyjnych podlegających zgłoszeniu. Wyciąg ten może być bardzo przydatny również w kontaktach z ośrodkami dokumentacji gdzie udamy się aby zamówić dane. Dla ułatwienia i większej czytelności oznaczyłąm żółtym podkreśleniem najważniejsze dla nas punkty, natomiast kolorem zielonym oznaczyłam niektóre dane, z którym niektórzy również mogą korzystać.
Idąc od początku ważnym dla rzeczoznawców majątkowych jest pkt. 3 Załącznika zgodnie z którym przy ustalaniu wysokości opłat stosuje się współczynnik korygujący K w wysokości 0,5 w przypadku udostępniania danych rejestru cen i wartości nieruchomości rzeczoznawcom majątkowym w celu wykonania przez nich wyceny nieruchomości. Współczynnik ten w wysokości K = 0,5 stosuje się również do udostępniania zasobu wykonawcom prac geodezyjnych lub kartograficznych podlegających obowiązkowi zgłoszenia (wyjaśnienie tej kwestii znajduje się na stronie FAQ GUGiK).
Określenie i obliczenie dalszych współczynników korygujących CL, LR, SU, PD, AJ i T, opisane jest bardzo szczegółowo, z odpowiednimi wzorami matematycznym i ze względu na to, że nie powinno nastręczać większych trudności, pozwoliłam sobie je pominąć.
Przechodząc do tabel tylko króciutko zatrzymam się przy Tabeli 1, w której w pkt. 1 i 2 podane są opłaty za pozyskanie danych ze zbioru BDOT10k. Przypomnę przy okazji, że jest to Baza Danych Obiektów Topograficznych w skali 1:10 000 000, która służyć może rzeczoznawcom majątkowym do tworzenia różnych opracowań z wykorzystaniem narzędzi typu QGIS o czym pisałam już we wpisie QGIS jako narzędzie do geokodowania. Jak wynika z obliczeń wykonanych w Kalkulatorze CODGiK pozyskanie pełnego zbioru danych dla obszaru miasta Lublina, którego powierzchnia wynosi 147 km2 to niespełna 228 zł za pomocą usług sieciowych. Podobnie jak Tabela 1, Tabela 2 zawierająca mapy topograficzne oraz Tabela 3 dotycząca ortofotomapy, zobrazowań lotniczych i satelitarnych, zawierają dane, które mogą się niektórym przydać w pracy. Być może też w przyszłości będą powszechnie dostępne dane z Tabeli 8 czyli BDOT500, które obecnie są dostępna w nielicznych dużych miastach.
Dalej są Tabele od 4 – 7, Tabela 10, pkt. 5 – 18, a także Tabele 14, 15, 17 i 18, które zawierają dane z zasobu przeznaczone dla geodetów, które z tej racji pomijam, zostawiając tylko informacyjnie ich nagłówki.
Zanim jednak przejdę do najważniejszych dla nas Tabel, chciałabym w tym miejscu zachęcić do pobrania i równoległego śledzenia Wniosku o udostępnienie materiałów powiatowego zasobu Formularz P (stanowiący Załącznik nr 3), tak aby można było bezpośrednio „konsultować” zapisy z Tabel z ich odpowiednikami we Wniosku (wiem, wiem nie jest łatwo). Wzory załączników dostępne są na stronie GUGiK.
Tabela 9 dotyczy Bazy danych ewidencji gruntów i budynków (w skrócie baza danych EGiB). W Tabeli 9 pkt. 1 należy zwrócić uwagę na nazewnictwo: współczynnik PD przyjmuje wartość 1,0 w przypadku gdy chcemy uzyskać pełny zbiór danych (przedmiotowych i podmiotowych): przedmiotowych – czyli informacji o obiekcie (działce) oraz podmiotowych – czyli informacji o właścicielu.
Ponadto z danych przedmiotowych możemy uzyskać albo pełne dane (opisowe i geometryczne) albo tylko dane opisowe – czyli jak w wypisie i dane geometryczne – czyli dane w postaci mapy ewidencyjnej. W Tabeli, w kolumnie Współczynniki korygujące, pogrubiłam i podkreśliłam istotne dla nas wartości współczynników, które uzależnione są od tego co chcemy pozyskać. Ważnym jest, że w tym punkcie jednostką rozliczeniową jest 1 ha, więc może jest to dobry punkt do pozyskania danych w przypadku gdy mamy np. 5 działek o łącznej powierzchni nie przekraczającej 1 ha? Jednocześnie jednostka rozliczeniowa „1 ha” wyraźnie wskazuje na możliwość pozyskania wyłącznie danych o działce. Aby pozyskać te dane należy wypełnić we Wniosku w pkt. 8 ppkt. 1 pierwszy kwadracik, a jako uszczegółowienie wniosku również załącznik P1, w którym należy zaznaczyć dane, o które się wnioskuje.
Podobne dane możemy pozyskać również z Tabeli 9 pkt. 3, w którym jednostką rozliczeniową jest działka albo budynek albo lokal. Należy tu wyraźnie zaznaczyć, że w punkcie tym mamy alternatywę, a w zasadzie dwie, w których możemy pozyskać dane albo o działce albo o budynku albo o lokalu, a pozyskanie danych o wszystkich trzech obiektach będzie sumowało stawkę podstawową. W Tabeli 9 pkt. 3 należy, podobnie jak w punkcie 1, zwrócić uwagę na nazewnictwo, a także na to, że cena jednostkowa dotyczy oddzielnie działki, oddzielnie budynku i także oddzielnie lokalu gdzie jest ona niższa. Nie bez znaczenia jest również to, że w pkt. 3 nie ma mowy w objaśnieniach do współczynników korygujących o danych podmiotowych, w tym punkcie możemy uzyskać wyłącznie dane o przedmiocie zarówno opisowe jak i geometryczne – czyli „wypis” i mapa ewidencyjna. Pokusiłam się o przykład, w którym obliczyłam tę opłatę: 1 działka ewidencyjna, na której zlokalizowany jest 1 budynek, w którym wyceniamy 1 lokal. Ile wyniesie koszt zakupu materiałów według tego punktu.
C = 1 x 10 zł x LR=1 x (PD=1+1) + 1 x 3 zł x LR=1 x PD=1 = 23 zł
Tyle wynosi koszt zakupu pełnych danych przedmiotowych dla – działki, budynku i lokalu – oraz kopii mapy ewidencyjnej – ale bez danych podmiotowych.
Brakujące dane o podmiocie możemy nabyć na podstawie Tabeli 9 pkt. 6, w którym jednostką rozliczeniową jest podmiot (osoba lub jednostka organizacyjna). I tu powstaje pytanie, czy w przypadku gdy działka stanowi przedmiot współwłasności dwóch osób fizycznych, to za tę informację zapłacimy 10 czy 20 zł?
W tym punkcie najbardziej istotne jest to jak „wyglądają” pozyskane w ten sposób dane. Co do mapy ewidencyjnej, tu nie powinno być wątpliwości, ale odnośnie danych opisowych wiem już, że mogą one przybierać bardzo różnorodne formy i zawierać bardzo zróżnicowane dane. Jeden z Kolegów otrzymał od Klientki dokument zatytułowany Zbiór danych bazy danych EGiB, który wygląda tak jak w załączniku. Niestety nie wiemy ile to kosztowało.
Aby pozyskać te dane należy wypełnić w Formularzu P w pkt. 8 ppkt. 1, pierwszy kwadracik, a jako uszczegółowienie wniosku również załącznik P1, w którym podobnie jak wcześniej należy zaznaczyć dane, o które się wnioskuje. Kolorami oznaczyłam różne możliwości oznaczania pozyskiwanych danych.
Kolejna Tabela 10 zatytułowana Raporty (rejestry, kartoteki, skorowidze, wykazy, zestawienia) tworzone na podstawie bazy danych EGiB w pkt. 1 określa koszty nabycia kopii arkusza mapy ewidencji gruntów i budynków, który uzależniony jest od wielkości arkusza mapy. Ta pozycja nie wymaga chyba komentarza, chociaż w tym zakresie jest to jasno i przejrzyście napisane, ale niestety nie kosztuje to mało.
Tabela 10 zawiera również w pkt. 19 Wykaz (skorowidz) działek ewidencyjnych, dla którego jednostką jest działka ewidencyjna, a koszt nabycia takich danych to 0,25 zł. W pkt. 20 zawarty jest Wykaz podmiotów, gdzie jednostką jest osoba, a opłata za tę informację to 0,40 zł. Ale jak się okazuje jaka cena taka informacja. W jednym ze starostw powiatowych województwa lubelskiego, pozyskałam te dane i zapłaciłam 0,65 zł ale wyglądają one tak jak w załączniku Wykaz działek i podmiotów. Czy taka informacja jest wystarczająca do wyceny?
Aby pozyskać te dane należy wypełnić w Formularzu P w pkt. 8 ppkt. 1, drugi kwadracik, a jako uszczegółowienie wniosku również załącznik P2, w którym należy zaznaczyć dane, o które się wnioskuje w pozycji Wykaz.
Tabela 11 dotyczy Wypisów i wyrysów z operatu ewidencji gruntów, których ceny jakie są każdy widzi, a które nam nie są do wyceny potrzebne. Można tylko zauważyć, że jednostką rozliczeniową w tej tabeli jest jednostka rejestrowa i jak dowiedziałam się w jednym ze starostw, mimo iż cena jednostkowa ustalana dla jednej działki jest wyższa niż określana zgodnie z poprzednio obowiązującymi cennikami, to w sytuacji gdy w skład jednostki rejestrowej wchodzi 3 lub więcej działek, to koszt jest znacznie niższy. Ale ważnym jest również, że wypis i wyrys z rejestru gruntów i wyrys i wypis z rejestru budynków lub lokali to odrębne pozycje!
Tabela 12 dotycząca Rejestru cen i wartości nieruchomości jest dla naszej pracy bardzo istotną pozycją. Ważne jest iż jednostką rozliczeniową jest nieruchomość będąca przedmiotem transakcji albo wyceny. Przy ustalaniu kosztu nabycia informacji z RCiWN ośrodki dokumentacji obliczając opłatę za udostępniane dane w DOO (Dokumencie Obliczenia Opłaty) możliwość wykorzystania wzorów i współczynników korygujących gdyż uwzględnia się tutaj zarówno współczynnik K = 0,5 jak również współczynnik LR zależny od liczby udostępnianych informacji.
Aby pozyskać te dane należy wypełnić w Formularzu P w pkt. 8 ppkt.1, czwarty kwadracik, a jako uszczegółowienie wniosku również załącznik P4, w którym należy zaznaczyć dane, o które się wnioskuje: w kolumnie pierwszej czy dane mają pochodzić ze Zbioru danych dotyczących cen transakcyjnych czy z Wyciągów z RCiWN oraz należy wskazać formę ich pozyskania. W kolumnie drugiej należy sprecyzować Okres z jakiego chce się otrzymać dane oraz Rodzaje nieruchomości. Aby zorientować się jaki to może być koszt polecam skorzystanie z Kalkulatora opłat na stronie CODGiK.
Tabela 13 dotyczy Mapy zasadniczej i podobnie jak Tabela 10, skonstruowana jest prosto i podobnie jak w tamtej tabeli opłaty są stosunkowo wysokie. Niewiele tu można napisać i zwojować, wszystko jest łatwe do obliczenia.
Aby pozyskać te dane należy wypełnić w Formularzu P w pkt. 8 ppkt. 1, 4 kwadracik w drugiej kolumnie, a jako uszczegółowienie wniosku również załącznik P4, w którym należy zaznaczyć dane, o które się wnioskuje
Ostatnią dla nas interesującą tabelą jest Tabela 16, która w pkt. 5 dotyczy o Udostępnianiu do wglądu zbiorów aktów notarialnych oraz orzeczeń, decyzji (…). Tutaj stawka została ustalona ryczałtowo, tj. 30 zł za wgląd w czasie do 4 godzin do zbioru dokumentów dotyczących jednej jednostki ewidencyjnej, a więc jednej gminy lub miasta zgodnie z podziałem terytorialnym.
Aby pozyskać te dane należy wypełnić w Formularzu P w pkt. 8 ppkt. 1, piąty kwadracik w drugiej kolumnie Inne materiały, gdzie należy dopisać, że chodzi o wgląd do zbioru aktów itd. Jako uszczegółowienie wniosku należy dołączyć również załącznik P8, w którym należy zaznaczyć w pkt. 2 Dane identyfikujące obszar objęty wnioskiem, drugi kwadracik dotyczący jednostek podziału kraju stosowanych w EGiB i poniżej należy sprecyzować dane, o które się wnioskuje w zakresie, powiatu i gminy.
Zdaję sobie sprawę, że nie rozwiązałam problemu pozyskiwania danych z zasobu geodezyjnego ani też nie wskazałam jednego słusznego trybu postępowania i zdobywania niezbędnych danych, ale mam nadzieję, że chociaż troszeczkę ułatwiłam komuś życie, wskazując na kilka problemów jakie stworzyła nowelizacja ustawy Prawo geodezyjne i kartograficzne. Z chęcią wymienię się doświadczeniami w zakresie sposobów pozyskiwania danych oraz związanych z nimi kosztów.
Przykłady:
Tabela 9 pkt. 1 – Zbiór danych bazy danych EGiB – jednostką jest 1 ha
Warto stosować przypadku gdy mamy jedną lub kilka działek, których łączna powierzchnia nie przekracza 1 ha to opłata obejmująca dane przedmiotowe (opisowe i geometryczne) i podmiotowe (właściciela) wynosi 30 zł.
Tabela 9 pkt. 3 Zbiór danych bazy danych EGiB – dotyczących działek albo budynków albo lokali – jednostką jest działka, budynek lub lokal
Warto stosować gdy mamy 1 działkę o dużej powierzchni przekraczającej 1 ha oraz 1 budynek. Opłata za dane przedmiotowe (opisowe i geometryczne) wyniesie 20 zł.
Do tego należy doliczyć opłatę z Tabeli 9 pkt. 6 – Zbiór danych bazy danych EGiB – dotyczący podmiotów – w wysokości 10 zł. Stąd łączna opłata za dane przedmiotowe (opisowe i geometryczne) oraz podmiotowe wyniesie 30 zł.
Ale istnieje możliwość aby zamiast Tabeli 9 pkt. 6 zastosować opłatę z Tabeli 10 pkt. 20 – Wykaz podmiotów ujawnionych w bazie danych, gdzie opłata za podmiot wynosi 0,40 zł.
Tabela 11 pkt. 2 oraz pkt. 10
Wypis z rejestru gruntów oraz wypis z rejestru budynków – jednostką jest jednostka rejestrowa gruntów
Warto stosować gdy mamy kilka działek i budynków ujętych w jednej jednostce rejestrowej, wówczas opłata wyniesie – za wypis z rejestru gruntów 50 zł oraz za wypis z rejestru budynków 30 zł, łącznie 80 zł (bez względu na ilość działek i ich powierzchnie).
Tu niestety doliczyć należy opłatę za mapę ewidencyjną, którą nabywamy zgodnie z Tabelą 10 pkt. 1,2, a jej wysokość zależy od wielkości arkusza/y, na których zmieszczą się działki.
Ciekawa jestem jak będziemy sobie radzić z pozyskiwaniem takich informacji. Aby złożyć właściwy (najkorzystniejszy dla nas wniosek) trzeba znać zarówno ilość działek, ich powierzchnię jak również czy są ujęte w jednej czy kilku jednostkach rejestrowych. Należy również chociaż z grubsza znać kształty działek aby wiedzieć na jakiej wielkości arkuszu mogą się zmieścić. HARDCORE!!!
