Project Description

Zdaniem Wojewody […] płot nie jest częścią składową nieruchomości   zabużańskiej, ponieważ … ?drewniany płot nie jest trwale z gruntem związany, nie stanowi on części nieruchomości?. A co na to przepisy i jak w takiej sytuacji może postąpić rzeczoznawca majątkowy?

W trakcie toczącego się postępowania administracyjnego o potwierdzenie prawa do rekompensaty z tytułu pozostawienia nieruchomości poza obecnymi granicami Rzeczypospolitej Polskiej, złożone zostały w Urzędzie Wojewódzkim w […] dokumenty, na podstawie których Wojewoda […] wydał w przedmiotowej sprawie postanowienie. W postanowieniu wskazał, że w skład mienia wchodziło: 0,0500 ha ziemi; drewniany dom mieszkalny o kubaturze 198 m3; ganek z desek o kubaturze 14 m3; skład z desek o kubaturze 28 m3; piwnica murowana o kubaturze 10 m3; ustęp z desek.

Jednocześnie w postanowieniu tym nie wymieniony został płot z desek 75 m2 oraz ogrodzenie z drutu kolczastego o długości 300 mb, których opis zawarty był w Opisie mienia pozostawionego, stanowiącego główny i w zasadzie jedyny dowód w toczącym się postępowaniu.

W operacie szacunkowym wyceniając przedmiotową nieruchomość, uwzględniłam również płot drewniany oraz ogrodzenie z drutu kolczastego, uznając iż brak wśród wymienionych w Postanowieniu Wojewody elementów nieruchomości, trudno było uznać za świadome działanie organu, a raczej za drobne przeoczenie lub pominięcie mające na celu skrócenie czytelnego i oczywistego opisu nieruchomości pozostawionej zawartego w Opisie mienia pozostawionego.

Moim zdaniem, nieuwzględnienie w Postanowieniu Wojewody jednego z elementów wymienionego w dokumentach stanowi naruszenie art. 80 ustawy Kpa poprzez dokonanie dowolnej, a nie swobodnej oceny dowodów zebranych w trakcie postępowania, a także działanie wbrew przepisowi art. 7 Kpa naruszające słuszny interes obywatela.

W swoim piśmie Wojewoda […] wskazał, iż w jego ocenie operat szacunkowy nie może stanowić dowodu w prowadzonym postępowaniu, gdyż zachodzą wątpliwości co do jego prawidłowości wynikające z dokonania przez rzeczoznawcę majątkowego wyceny płotu, który ? jak sam organ wskazuje ? był wyszczególniony w Opisie mienia pozostawionego.

Wojewoda […] wskazał (jak niżej) definicję nieruchomości wynikającą z 46 Kodeksu cywilnego, a także potwierdzający „niby” tę definicję wyrok Sądu Administracyjnego w Olsztynie.

Zgodnie z art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny (Dz.U. z 1964 r. Nr 16 poz. 93 z późń. zm.) nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane. Powyższą definicję nieruchomości potwierdza również utrwalone orzecznictwo sądów powszechnych i administracyjnych, np.      I SA/OI 294/08. Drewniany płot nie jest trwale z gruntem związany, należy więc stwierdzić, że nie stanowi on części nieruchomości w rozumieniu przepisów prawa, dlatego też nie został on wyszczególniony w wyżej opisanym postanowieniu Wojewody.

Na potwierdzenie przyjętego stanowiska przytoczony został – moim zdaniem zupełnie błędnie – Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie I SA/Ol 294/08 z dnia 18 września 2008 roku dotyczący budynku oraz zasad uznawania budynku jako podstawy opodatkowania:

Od początku 2003 r. zasadnicze znaczenie przy określaniu zasad opodatkowania podatkiem od nieruchomości obiektów budowlanych ma ich właściwe zakwalifikowanie do kategorii budynków lub budowli. W art. 1a pkt 1 zmienionej u.p.o.l. zawarta jest nowa definicja budynku. Jest to obiekt budowlany w rozumieniu przepisów prawa budowlanego, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych. Zmieniona definicja odbiega od obowiązującej wcześniej przede wszystkim ze względu na to, że budynek w nowym rozumieniu musi posiadać fundamenty i dach oraz być trwale związany z gruntem.

Z analizy całego wyroku jasno wynika, że nie ma on zupełnie zastosowania w niniejszej sprawie, gdyż w najmniejszym stopniu nie odnosi się do kwestii budowli lub obiektów małej architektury, do której do grupy zaliczają się min. ogrodzenia i płoty.

Skoro pismo Wojewody […] odmawiało uznania sporządzonego przeze mnie operatu szacunkowego jako dowodu w toczącym się postępowaniu, przygotowałam wyczerpujące wyjaśnienia, które przekazałam Zleceniodawcy, a które dołączone do akt postępowania były podstawą do dalszych czynności.

W dalszej części tekstu prezentuję sposób w jaki dokonałam opisu stanu formalnego i prawnego obejmującego podział na budynki, budowle i inne urządzenia wynikające z Kodeksu cywilnego, przepisów prawa budowlanego oraz prawa podatkowego. Obiekty tj. płot i ogrodzenie mają swoje definicje wynikające z przepisów min. ustawy Prawo budowlane, a także ustawy o podatkach lokalnych. W tym zakresie uważam, iż płot jest częścią składową nieruchomości i jako taki powinien podlegać wycenie przy określaniu wartości nieruchomości pozostawionej.

Podstawą prawną wyceny nieruchomości pozostawionych poza obecnymi granicami Rzeczypospolitej Polskiej jest ustawa z dnia 8 lipca 2005 roku o realizacji prawa do rekompensaty z tytułu pozostawienia nieruchomości poza obecnymi granicami Rzeczypospolitej Polskiej (Dz.U.Nr 169, poz. 1418), która w art. 11 ust. 4 i 5 wyraźnie wskazuje, że w procesie szacowania określa się wartość budowli, budynków lub części tych budynków, co oznacza, że wycenie podlegają wszystkie elementy składowe nieruchomości.

Według funkcji użytkowej ogrodzenie to otoczenie działki lub terenu za pomocą urządzenia ochronnego (płotu, muru, żywopłotu itp.) mające na celu ochronę przed dostępem osób trzecich lub zwierząt niemających prawa wstępu, gdy wstęp może stanowić dla nich zagrożenie lub gdy mogą wyrządzić na terenie szkody materialne.

„Encyklopedya podręczna, ilustrowana” w. t. 3-4, wydanym w 1906 roku zawiera następującą definicję: „płot – ogrodzenie z desek, ustawione na podmurowaniu lub bez tego. Parkan składa się z przęseł, tj oddziałów zawartych między dwoma słupami, podtrzymującymi wiązanie parkanu …”.

Przepisy ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tekst jedn.: Dz.U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118, z późn. zm.) stanowią i określają znaczenie wielu pojęć dotyczących całej dziedziny budownictwa, a definicje niektórych przedstawione są poniżej. Pojęcia te można pogrupować w zależności od rodzaju rzeczy i zjawisk, których dotyczą w szczególności.

Jedną z grup pojęć związanych z budownictwem stanowią określenia dotyczące generalnie obiektów budowlanych jako rzeczy i występujących ich rodzajów (odmian).

Obiekt budowlany – stała lub tymczasowa konstrukcja. Obiekty budowlane stanowią całość pod względem techniczno – użytkowym. Wyposażone są w instalacje i inne urządzenia niezbędne do spełniania funkcji, dla której zostały zbudowane oraz charakteryzuje je ściśle określony cykl życia obiektu budowlanego.

Zgodnie z Art. 3 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tekst jedn.: Dz.U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118, z późn. zm.) wyróżnia się 3 podstawowe typy obiektów budowlanych:

  • budynek wraz z instalacjami i urządzeniami technicznymi,
  • budowlę stanowiącą całość techniczno – użytkową wraz z instalacjami i urządzeniami,
  • obiekt małej architektury.

Budynek – obiekt budowlany trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych, posiadający fundamenty i dach.

Budowla – każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, taki jak: lotnisko, droga, linia kolejowa, most, wiadukt, estakada i inne.

Obiekt małej architektury – zespół niewielkich obiektów budowlanych, wznoszonych w ramach zagospodarowania terenu. Podstawowe typy obiektów małej architektury:

  • obiekty kultu religijnego, takie jak: kapliczka, krzyż przydrożny, figura,
  • obiekty architektury ogrodowej, takie jak: altana, posąg, wodotrysk, ogrodzenie,
  • obiekty użytkowe – służące rekreacji codziennej, takie jak: piaskownica, huśtawka, drabinka, ławki oraz utrzymaniu porządku, takie jak: śmietnik.

W Polskim prawodawstwie definicję ogrodzenia, zawiera ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tekst jedn.: Dz.U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118, z późn. zm.), gdzie w art. 3 pkt. 9:

9) urządzeniach budowlanych – należy przez to rozumieć urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jak przyłącza i urządzenia instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki;

Ustawa Prawo budowlane w art. 3 pkt. 5) w następujący sposób definiuje pojęcie tymczasowego obiektu budowlanego:

5) tymczasowym obiekcie budowlanym – należy przez to rozumieć obiekt budowlany przeznaczony do czasowego użytkowania w okresie krótszym od jego trwałości technicznej, przewidziany do przeniesienia w inne miejsce lub rozbiórki, a także obiekt budowlany niepołączony trwale z gruntem, jak: strzelnice, kioski uliczne, pawilony sprzedaży ulicznej i wystawowe, przekrycia namiotowe i powłoki pneumatyczne, urządzenia rozrywkowe, barakowozy, obiekty kontenerowe;

Uwzględniając powyższe przepisy należy stwierdzić, że ogrodzenie jest urządzeniem budowlanym stanowiącym obiekt małej architektury. Natomiast na pewno ogrodzenie nie jest obiektem tymczasowym.

Na potrzeby ustalenia podatku od nieruchomości zgodnie z ustawą z 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (Dz.U. z 2002 r. nr 9, poz. 84 z późn. zm.) zastosowanie mają następujące definicje:

Budynek to obiekt budowlany trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych (ścian), mający fundamenty i dach.

Budowlą jest każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem ani obiektem małej architektury, a także urządzenie budowlane (na przykład przyłącze i urządzenie instalacyjne, przejazd, ogrodzenie, plac postojowy i plac przed śmietnikiem) związane z obiektem budowlanym, które zapewnia możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem.

W wielu publikacjach podatkowych w podatku dochodowym część budowli, w zakresie ich kwalifikowania jako środki trwałe, stanowi integralną część budynku – nie uznaje się ich za oddzielne środki trwałe. Należy jednak pamiętać, że w zakresie podatku od nieruchomości budowlę taką należy opodatkować odrębnie.

Budowlami są m.in. drogi dojazdowe do budynków czy też ogrodzenia posesji. Rzadko kiedy na potrzeby podatku dochodowego są one uznawane za odrębne środki, jako że stanowią integralną część budynku, który otaczają. W podatku od nieruchomości jednak takie budowle podlegają odrębnemu opodatkowaniu aniżeli budynek.

Art. 2 ust. 1 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych (dalej ustawa) stanowi, że opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości podlegają:

  • grunty,
  • budynki lub ich części,
  • budowle lub ich części.

Najważniejszym jednak przepisem regulującym kwestie nieruchomości oraz definiującym jej części składowe jest Ustawa Kodeks cywilny zawierający definicję nieruchomości zgodnie, z którą:

Art. 46. § 1. Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Należy zauważyć, że artykuł ten mówi o ?trwałym związaniu z gruntem? ale wyłącznie w odniesieniu do budynku.

Art. 48 natomiast zawiera niezamknięty katalog obiektów, które są częściami składowymi gruntu trwale z nim związanymi. Wyrażenie ?w szczególności? oznacza, że budynki i inne urządzenia oraz drzewa i inne rośliny stanowią tylko część z mogących występować na gruncie części składowych. Ponadto należy zwrócić uwagę iż ustawodawca do części składowych gruntu zalicza ?rośliny od chwili ich zasiania? co oznacza, że częściami składowymi są również rośliny np. jednoroczne, które w danej chwili znajdują się na nieruchomości.

Art. 48. Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

Opracowanie „Prawo rzeczowe” Bronisława Ziemianina i Katarzyny Anny Dadańskiej zawiera komentarz do art. 47 i 48 k.c.

?Definicja części składowej rzeczy jest zawarta w art. 47 k.c. Według tego przepisu częścią składową rzeczy jest wszystko to, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączanego. Art. 47 k.c. ustala zasadę, zgodnie z którą część składowa nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

Części składowe mogą należeć zarówno do nieruchomości, jak i do ruchomości. Częścią składową nieruchomości może być np. budynek lub drzewo (art. 48 k.c.). Część składowa powinna tworzyć z gruntem całość w sensie gospodarczym. Zastosowane przez ustawodawcę określenie ?połączone w sposób trwały? ? oznacza, że połączenie to nie powinno być dokonane jedynie w celu przemijającego użytku. Jednocześnie połączenie to ma być na tyle mocne, że odłączenie spowodowałoby zasadniczą zmianę rzeczy.

Część składowa nieruchomości gruntowej podziela jej los prawny, nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. W praktyce oznacza to, że nie jest dopuszczalne np. zniesienie między współwłaścicielami współwłasności tylko w odniesieniu do budynków, stanowiących części składowe ich wspólnej działki gruntu?.

Uwzględniając fakt, że wyłącznie właściciel nieruchomości może być właścicielem płotu na niej zlokalizowanego należy uznać, że płot podziela los prawny nieruchomości i tworzy z gruntem i budynkami całość w sensie gospodarczym.

Ponadto istnieje bogate orzecznictwo w tym zakresie, zgodnie z którym istota związania budowli i zaliczenia jej do części składowej nieruchomości wynika nie tylko z faktu fizycznego połączenia, ale przede wszystkim z powiązania funkcjonalnego i stworzenia całości gospodarczej.

Wyrok SN z 2006-01-11 II CSK 65/05

Na trwałość związania z gruntem urządzenia (art. 48 KC), powodującą, iż stanowi ono część składową gruntu, wskazuje nie tylko fizyczne, ale i funkcjonalne ich powiązanie, sprawiające, że razem – grunt i urządzenie – tworzą całość gospodarczą. Okoliczność, że istnieje techniczna możliwość odłączenia urządzenia od gruntu, nie jest wystarczająca do uznania, że urządzenie nie jest częścią składową gruntu.

Postanowienie SN z 2000-11-17 V CKN 139/00 Legalis

Zasada superficies solo cedit, którą zawiera przytoczony przepis, oznacza, że własność nieruchomości (gruntowej) rozciąga się na rzecz ruchomą, która stała się jej częścią składową, a więc że to, co zostało z gruntem połączone – w sposób naturalny lub sztuczny – dzieli los prawny tego gruntu.

Wyrok SN z 1986-09-09 III ARN 21/86 Legalis

1. Z treści art. 47 i art. 48 KC wynika, że przejęcie obiektu budowlanego na własność Państwa na podstawie art. 37 ust. 1 ustawy z dnia 24 października 1974 r. – Prawo budowlane /Dz.U. Nr 38 poz. 229 ze zm./ wymaga równoczesnego przejęcia na mocy ust. 3 tego przepisu, działki, na której obiekt jest położony.

Postanowienie SN z 1965-04-27 III CR 23/65 Legalis

Część składowa nieruchomości, jaką zgodnie z art. 5 PrRzecz jest budowla, nie może być w zasadzie przedmiotem odrębnych praw rzeczowych, z wyjątkiem szczególnych przypadków, przewidzianych w ustawie, z których żaden tu nie zachodzi. Nie może istnieć taka sytuacja, że kto inny jest właścicielem rzeczy (w danym wypadku – gruntu), a kto inny jej części składowej (budynku). Część składowa dzieli losy całości, do której należy. KC normuje omawiane zagadnienie w art. 47 par. 1 i 48 w sposób podobny, jak prawo rzeczowe.

Wyrok SN z 2003-03-11 V CKN 1715/00

O części składowej rzeczy w rozumieniu art. 47 § 2 KC może być mowa tylko w wypadku rzeczy złożonych, czyli obejmujących kilka lub więcej elementów o samodzielnym znaczeniu. Fizyczne i funkcjonalne połączenie w sposób trwały (tj. nie do przemijającego użytku) kilku samodzielnych elementów, tak że tworzą one całość w sensie gospodarczym, sprawia, iż rzeczą w rozumieniu art. 45 KC jest ta właśnie całość. Odłączenie od niej jednego z tych elementów powoduje, że ulega istotnej zmianie możliwość korzystania bądź z odłączonego elementu, bądź z pozostałej reszty. O tym więc, czy określone elementy stanowią części składowe jednej rzeczy złożonej, rozstrzyga obiektywna ocena gospodarczego znaczenia istniejącego między nimi sposobu fizycznego i funkcjonalnego powiązania.

A jaki był finał sprawy? Po przytoczonych powyżej wyjaśnieniach, Wojewoda […] uznał zasadność przyjęcia w wycenie nieruchomości wszystkich wymienionych w Opisie mienia pozostawionego składników i wydał Decyzję . Czy dla takiej drobnostki, warto było wytaczać ciężką artylerię?

Trochę innych informacji na temat mienia zabużańskiego można przeczytać w moim artykule opublikowanych na witrynie PTRM oraz w Biuletynie z Sympozjum wyceny Nieruchomości dla Samorządów.