Wycena gruntów leśnych – cena drewna i koszty pozyskania

Wycena gruntów leśnych – cena drewna i koszty pozyskania 2018-05-17T08:08:45+00:00

Project Description

Artykuł ukazał się w Nr 5/2018 Nieruchomości C.H. Beck

Wydawać by się mogło, że o ile wycena drzewostanów leśnych nastręcza wielu trudności rzeczoznawcom majątkowym – z uwagi na brak regulacji prawnych – o tyle wycena gruntów leśnych nie powinna sprawiać kłopotów. Teoretycznie tak powinno być, gdyż w zależności od celu wyceny, a więc od zastosowanej (dopuszczalnej) metody wyceny, zasady wyceny gruntów leśnych opisane zostały dość dokładnie. Jest wiele sytuacji, w których niezbędna jest wycena nieruchomości leśnych: sprzedaż, zamiana, egzekucja komornicza, podziały spadków, zabezpieczenie hipoteczne, określenia strat itd. Jednak ze względu na specyfikę nieruchomości leśnych, do najczęściej spotykanych celów w jakich konieczne jest określenie wartości gruntów lub nieruchomości leśnych (lasów), należą wszelkiego rodzaju postępowania „odszkodowawcze”.

Niniejszy artykuł nie dotyczy wyceny gruntów leśnych w ogólności i dla wszystkich celów, ale jest próbą doprecyzowania i wyjaśnienia zapisów dotyczących określenia wartości gruntów leśnych w sytuacjach szczególnych, w których zastosowanie ma przepis § 18 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109 z 2004 roku).

Przepis ten literalnie wskazuje sytuacje, w których należy/można określić wartość gruntów leśnych metodą szczególną, a mianowicie metodą wskaźników szacunkowych gruntu.

18. 1. Przy określaniu wartości nieruchomości przeznaczonych na cele rolne lub leśne, w przypadku braku transakcji rynkowych, stosuje się metodę wskaźników szacunkowych gruntów.

Jasnym jest, że przepis ten ma zastosowanie w sytuacjach gdy brak jest na rynku transakcji rynkowych dotyczących gruntów leśnych, które mogłyby stanowić podstawę wyceny i określenia wartości rynkowej przy zastosowaniu podejścia porównawczego.

Następne ustępy tegoż paragrafu definiują: cenę drewna oraz zasady uwzględniania klas gruntów, typów siedlisk leśnych i danych z planów urządzenia lasów.

18. 2. Przy stosowaniu metody, o której mowa w ust. 1, wartość gruntu określa się jako iloczyn wskaźnika szacunkowego 1 ha gruntu i ceny 1 decytony ziarna żyta albo ceny 1 m3 drewna.

3.[…]. Cenę drewna, uwzględniającą koszty jego pozyskania i przemieszczenia do miejsca odbioru transportem mechanicznym, przyjmuje się z rynku lokalnego albo nadleśnictwa właściwego dla miejsca położenia nieruchomości lub nadleśnictw sąsiednich. Cenę drewna przyjmuje się jako średnią ważoną z uwzględnieniem rodzaju sortymentów sprzedawanego drewna.

W przytoczonych regulacjach pojawiają się dwa parametry, z których interpretacją i zastosowaniem mają problem rzeczoznawcy majątkowi, a które stanowią o prawidłowym bądź nieprawidłowym poziomie określanej wartości gruntu leśnego.

Co oznacza cena drewna uwzględniająca koszty

Co oznacza zapis zawarty w § 18 ust. 3 (odnoszący się do ceny drewna):  „Cenę drewna, uwzględniającą koszty jego pozyskania i przemieszczenia do miejsca odbioru transportem mechanicznym”? Wydawać by się mogło, że zapis ten jest prosty i oczywisty,  ale okazuje się, że nic bardziej mylnego.

Dla ustalenia właściwej treści analizowanej regulacji należy przywołać wcześniejsze rozwiązania normatywne dotyczące tego samego problemu. Zgodnie z pierwotną treścią rozporządzenia opublikowaną w Dz.U. Nr 207, poz. 2109 z 2004 roku przepis ten miał brzmienie:

Cenę drewna, skorygowaną o koszty jego pozyskania i przemieszczenia do miejsca odbioru transportem mechanicznym, przyjmuje się z rynku lokalnego albo nadleśnictwa właściwego dla miejsca położenia nieruchomości lub nadleśnictw sąsiednich. Cenę drewna przyjmuje się jako średnią ważoną z uwzględnieniem rodzaju sortymentów sprzedawanego drewna”.

W 2011 roku wydane zostało Rozporządzenie Rady Ministrów zmieniające rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego z 14 lipca 2011 r. (Dz.U. Nr 165, poz. 985), które w pkt. 4 wprowadziło zmianę do § 18 ust. 3 polegającą na zamianie słowa „skorygowaną” na „uwzględniającą”.

Dotychczas, w licznych opracowaniach i publikacjach dla rzeczoznawców majątkowych, ich autorzy korygowali średnią cenę drewna o koszty pozyskania i zrywki, tj. odejmowali od średniej ceny drewna poniesione koszty pozyskania i przemieszczenia. Obecnie da się zauważyć zmiany tych zapisów w publikacjach dotyczące uwzględniania kosztów i w najnowszych opracowaniach znajdują się określenia dosłownie przeniesione z rozporządzenia o cenie uwzględniającej – ale bez wyjaśnienia co to znaczy.

W Uzasadnieniu do zmian, jakie wprowadzono w 2011 roku do rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości w 2011 roku, znajduje się zapis, który też niewiele wyjaśnia:

Zmiana § 18 ust. 3 ma charakter doprecyzowujący. Polega ona bowiem na zastąpieniu wyrażenia „skorygowaną o” na „uwzględniającą”, w przypadku określania wartości nieruchomości przeznaczonych na cele leśne, przy zastosowaniu metody wskaźników szacunkowych gruntów. Uwzględnienie kosztów pozyskania i przemieszczenia drewna do miejsca odbioru jest uzależnione bowiem od tego, jakimi cenami posłuży się przy wycenie rzeczoznawca majątkowy”.

Zgodnie z najpopularniejszymi definicjami słownikowymi znaczenie słowa uwzględniać to: brać pod uwagę; zaliczać; zaakceptować. A zatem, czy cena drewna uwzględniająca koszty jego pozyskania i przemieszczenia” – to cena „z” czy „bez” tych kosztów? Z logicznego punktu widzenia konieczność uwzględnienia pewnych kosztów w ramach ceny oznacza, że koszty te powinny się zawierać się w takiej cenie, być jednym z jej elementów cenotwórczych. W przeciwnym wypadku prawodawca wskazałby, że podstawą wyceny gruntów podleśnych winna być cena drewna, pomijająca przedmiotowe koszty. Z przytoczonego uzasadnienia zmiany dokonanej w 2011 r. wynika, że potrzeba uwzględnienia kosztów pozyskania i przemieszczenia drewna do miejsca jego odbioru powinna być uzależniona od tego, jakimi cenami posłuży się przy wycenie rzeczoznawca majątkowy, a zatem to rodzaj cen służących ustaleniu wartości gruntu podleśnego winien decydować o ewentualnej korekcie tych cen we wspomnianym zakresie. Korekta będzie tylko wtedy konieczna, jeśli pozyskane przez rzeczoznawcę ceny nie będą uwzględniać kosztu pozyskania drewna i jego przemieszczenia, co w praktyce dotyczy cen drewna przeznaczonego do wycinki na koszt nabywcy, a takowe zdarzają się stosunkowo rzadko.

Według prof. Stanisława Zająca z Instytutu Badawczego Leśnictwa, sprawa wydaje się bardzo prosta. Przede wszystkim, nadleśnictwa podają tzw. cenę loco droga wywozowa, czyli w miejscu odbioru surowca drzewnego. Cena taka zawiera koszty pozyskania i zrywki (dowozu do miejsca odbioru), a także uwzględnia strukturę sortymentową i ceny poszczególnych sortymentów. Stąd rozpatrując zapis § 18 ust. 3 rozporządzenia RM przy „Cenie drewna, uwzględniającej koszty jego pozyskania i przemieszczenia…” mówimy o cenie „z” tymi kosztami.

Myślę, że rozstrzygające znaczenie w tej kwestii ma pismo jakie otrzymałam z Instytutu Badawczego Leśnictwa z 1 lutego 2018 roku, w odpowiedzi na moje zapytanie dotyczące uwzględniania kosztów pozyskania i przemieszczenia:

[…] ceny drewna podawane przez nadleśnictwa dla potrzeb wyceny gruntów leśnych metodą wskaźników szacunkowych, zgodnie z § 18 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109), uwzględniają koszty pozyskania drewna i jego przemieszczenia (zrywki), czyli dowozu do miejsca odbioru, a także strukturę sortymentów i ich ceny. Stąd przywołany wyżej przepis rozporządzenia RM, że „przy określaniu wartości nieruchomości na cele leśne przyjmuje się cenę drewna, uwzględniającą koszty jego pozyskania i przemieszczenia do miejsca odbioru”, oznacza cenę z tymi kosztami.

Jako ciekawostkę przytoczę informację z jaką zetknęłam się w pewnym operacie szacunkowym: cyt.

„Podczas obrad zespołu komisji standardów PFSRM w czerwcu 2013 roku (sekcja wyceny nieruchomości leśnych) – podniesiono, iż sformułowanie : cena drewna ma uwzględniać koszty ścinki zrywki, oznacza, iż nie pomniejsza się średniej ceny drewna o koszty ścinki i zrywki w celu zastosowania metody stawki szacunkowej gruntu do wyceny gruntu leśnego. Nie podlega wątpliwościom, że metoda stawki szacunkowej zastosowana do wyceny gruntu rolnego opiera się na średniej cenie zboża, bez pomniejszania jej o koszty zbioru zboża, zwózki, młócenia, suszenia itd. Ponieważ przy wycenie gruntu leśnego w praktyce pomniejszano cenę drewna o koszty ścinki i zrywki poprzez schematyczne naśladowanie tego z metody wyceny drzewostanu, należało to sprostować i temu służy obecny zapis w rozporządzeniu. Zamiast sformułowania: skorygować cenę drewna o koszty ścinki i zrywki jest mowa o zastosowaniu ceny uwzględniającej koszty ścinki i zrywki. Z praktycznego punktu widzenia taki sposób stosowania metody stawki szacunkowej przy wycenie gruntów leśnych w nieznacznym tylko ułamku zmniejsza różnicę między wynikiem wyceny metodą stawki szacunkowej a poziomem cen najgorszych gruntów rolnych znajdujących si ę w obrocie”.

No cóż, można tylko powiedzieć: szkoda że od czerwca 2013 roku informacja ta nie była powszechnie znana.

Co oznacza średnioważona cena drewna

Co oznacza zawarte w dalszej części przepisu § 18 ust. 3 odesłanie do stosowania średniej ważonej ceny drewna z uwzględnieniem rodzaju sortymentów sprzedawanego drewna?

18. 3.[…]. Cenę drewna przyjmuje się jako średnią ważoną z uwzględnieniem rodzaju sortymentów sprzedawanego drewna.

W tym miejscu warto chyba przybliżyć kilka ogólnych informacji na temat drewna, jego sortymentów i kanałów dystrybucji. Według obowiązującej Klasyfikacji jakościowo – wymiarowej, surowiec drzewny dzieli się:

  • ze względu na rodzaj drewna: drewno iglaste, drewno liściaste i drewno krzewów
  • ze względu na postać: drewno okrągłe; drewno łupane; drewno rozdrobnione
  • ze względu na kategorie grubości: grubiznę; drobnicę
  • ze względu na kategorie długości: drewno długie; drewno krótkie
  • ze względu na klasyfikację jakościowo-wymiarową: drewno wielkowymiarowe (W) – klasy A (WA0), B (WB0), C (WC0), D (WD);drewno średniowymiarowe (S) – grupy: S1, S2 (a i b), S3 (a i b), S4; drewno małowymiarowe (M) – grupy: M1 i M2

Więcej i ciekawiej o klasyfikacji surowca drzewnego można poczytać na portalu Lasów Państwowych i witrynach poszczególnych nadleśnictw. Ważną kwestią są również formy sprzedaży drewna tzw. kanały dystrybucji obowiązujące w PGL LP. Sprzedaż drewna prowadzona jest w formie ofertowej przez internet poprzez Portal Leśno – Drzewny oraz Aplikację e-drewno, w części realizowaną w Aukcjach systemowych i Aukcjach w których cenę drewna ustala się w Negocjacjach handlowych, w Aukcjach i Submisjach drewna cennego oraz w formie sprzedaży detalicznej, gdzie cena ustalana jest Zarządzeniem Nadleśniczego, a także.

Ustalana przez nadleśnictwa średnia ważona cena drewna jest zatem określana na podstawie ilości sprzedanych sortymentów oraz odpowiednich cen uzyskiwanych w poszczególnych kanałach dystrybucji. Należy zwrócić uwagę, że średnia ważona cena drewna nie jest tożsama z ceną detaliczną, która ustalana jest mocą zarządzenia i generalnie stanowi najwyższą cenę jednostkową poszczególnych sortymentów we wszystkich formach sprzedaży.

Podawana przez nadleśnictwa średnia cena drewna jest tzw. ceną loco droga wywozowa, czyli w miejscu odbioru surowca drzewnego. Cena taka uwzględnia strukturę sortymentową i ceny poszczególnych sortymentów. Jest to więc cena uśredniona (ważona miąższością poszczególnych sortymentów i ich cen).

W praktyce nie podaje się „ceny na pniu”, czyli bez kosztów pozyskania i zrywki (trudno jest dokładnie określić strukturę sortymentową drzewa rosnącego). Nie podaje się również „ceny przy pniu”, czyli po ścięciu (mierzona jest tylko miąższość drewna – sortymentów w celu obliczenia wysokości wynagrodzenia dla drwali). Dopiero po zrywce, czyli dowiezieniu drewna do składnicy przydrożnej określana jest „cena loco droga wywozowa”, którą zapłaci odbiorca i tą ceną operują nadleśnictwa.

Wnioski końcowe

Podsumowując można stwierdzić, że:

  • cena uwzględniająca koszty pozyskania i przemieszczenia – to cena wraz z tymi kosztami
  • średnio ważona cena drewna z uwzględnieniem rodzaju sortymentów sprzedawanego drewna – to cena uwzględniająca strukturę sortymentową i ceny poszczególnych sortymentów.