Prosta wycena lasów?

Prosta wycena lasów? 2017-07-16T11:35:14+00:00

Project Description

Jak wycenić lasy? W jaki sposób wycenić drzewostany leśne? Dziś niestety nie ma możliwości udzielenia na tak postawione pytania prostej odpowiedzi. Przy wycenie mienia zabużańskiego, wielokrotnie składnikiem nieruchomości pozostawionych są lasy i to właśnie ich wycena jest często przedmiotem zarzutów ze strony organów prowadzących postępowania rekompensacyjne

Jak wiadomo, podstawą prawną wyceny nieruchomości pozostawionych poza obecnymi granicami Rzeczypospolitej Polskiej, jest ustawa z dnia 8 lipca 2005 roku o realizacji prawa do rekompensaty z tytułu pozostawienia nieruchomości poza obecnymi granicami Rzeczypospolitej Polskiej (Dz.U.Nr 169, poz. 1418), która w art. 11 ust. 3 definiuje, iż wartość nieruchomości stanowiących lasy okrśla się jako sumę wartości gruntu i wartości drzewostanu, gdzie przy określaniu wartości gruntu stosuje się metodę wskaźników szacunkowych gruntu, a przy określaniu wartości drzewostanu stosuje się przepisy art. 135 ust. 5 z dnia 21 sierpnia 1998 roku o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz.U.Nr 102, poz. 651 z 2010 r. z późn. zm.) ustalone dla celów odszkodowań za wywłaszczone nieruchomości. W swoich rozważaniach pomijam kwestię wyceny nieruchomości leśnych do celów innych niż odszkodowawcze, gdyż tam nie mają zastosowania przepisy szczególne i rzeczoznawcy majątkowi mogą i powinni określać wartość rynkową przy zastosowaniu obowiązujących metod i technik wyceny.

O ile zasady wyceny gruntów leśnych są określone wprost w przepisach w/w ustawy oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U.Nr 207, poz. 2109 z 2004 r. z późn. zm.), gdzie w § 18 ust.3 określony został tryb ustalania wartości nieruchomości min. leśnych przy zastosowaniu metody wskaźników szacunkowych gruntu, o tyle przepis art. 135 ust. 5 Ugn dotyczący wyceny drzewostanów leśnych zawiera jedynie ogólne wskazanie iż przy określaniu wartości drzewostanu leśnego szacuje się wartość drewna znajdującego się w drzewostanie, jeżeli w drzewostanach znajdują się materiały użytkowe albo koszty zalesienia i pielęgnacji, jeżeli w drzewostanie nie występuje materiał użytkowy.

Poza tak lakonicznym zapisem w ustawie o gospodarce nieruchomościami, brak jest jakichkolwiek metodycznych rozwiązań i wskazówek dotyczących wyceny drzewostanów leśnych. Rzeczoznawcy majątkowi, chcąc sprostać tym zapisom, dokonują wyceny drzewostanów na podstawie normy instruktażowej za jaką przyjmuje się – z uwagi na brak innych uregulowań prawnych – Standard zawodowy rzeczoznawców majątkowych V.6.

Wątpliwości dotyczące wyceny drzewostanów wyraził prof. Wojciech Wilkowski w swoim artykule pt. „Zasady określania wartości drzewostanów w procedurach określania wartości nieruchomości leśnych” opublikowanym w Rzeczoznawcy Majątkowym Nr 1/2011, prof. Wojciech Wilkowski stwierdził iż, zasady określania wartości drzew i drzewostanów zawarte są jedynie w Standardzie V.6 „Określenie wartości nieruchomości leśnych oraz zadrzewionych i zakrzewionych”, który to standard nie jest przepisem prawa, a jedynie normą instruktażową, która ma status tymczasowej noty interpretacyjnej do dobrowolnego stosowania.

Rozpatrując problematykę określania wartości nieruchomości leśnych w ujęciu obowiązujących przepisów prawnych należałoby przyjąć, że żadne przepisy prawne w tym zakresie nie obowiązują, (…).

Flagowy dla rzeczoznawców majątkowych przepis wykonawczy do ustawy o gospodarce nieruchomościami, jakim jest rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U.Nr 207, poz. 2109 z 2004 r. z późn. zm.) problematyce określania wartości nieruchomości leśnych poświęcił część § 18, ładując do jednego worka nieruchomości rolne i leśne tylko w kontekście stosowania podejścia mieszanego (…).

Biorąc pod uwagę że wymienione rozporządzenie jest jedynym aktem prawnym określającym zasady wyceny nieruchomości, uzasadnia to postawioną tezę że wycena nieruchomości leśnych nie ma wystarczającej osłony prawnej, a określanie wartości drzew i drzewostanów jako części składowych tych nieruchomości nie ma żadnej osłony prawnej?.

W przypadku stosowania uproszczonego sposobu określania wartości drzewostanów, który ze względów oczywistych jest jedynym możliwym do stosowania w przypadku lasów zabużańskich, tylko Standard V.6 w pkt. 5.8 zalecił korzystanie z „Tablic wskaźników wartości drzewostanów” opracowanych przez Instytut Badawczy Leśnictwa (T.Partyka, T.Trampler), na który to standard oraz tablice powołuje się prof. Andrzej Nowak w swoim opracowaniu pt. „Wycena nieruchomości leśnych” wyd. Olsztyn 2009. Nie bez znaczenia jest tutaj fakt iż prace nad treścią standardu prowadzone byłypo wejściu w życie Rozporządzenia Ministra Środowiska z 20 czerwca 2002 roku w sprawie jednorazowego odszkodowania za przedwczesny wyrąb drzewostanu (Dz.U.Nr 99, poz. 905), a co za tym idzie w standardzie widać wpływ tego rozporządzeni.

Wskazać tu należy, że zarówno autorzy standardu jak i prof. Nowak w swojej książce, dość swobodnie i można powiedzieć „zamiennie”, stosują wskaźniki, gdzie podane są wartości liczbowe z tabel z 1985 roku, natomiast nazwy wskaźników opisywane są niezgodnie z IV wersją tych tabel, gdzie nie występowały  „Ws” i „Wk” lecz „WSPi” oraz „Wi” o zupełnie innych definicjach niż zawarte w standardzie. Zarówno standard jak i publikacja ta, wprowadzają użytkowników w błąd.

Prof. Wojciech Wilkowski w przytoczonym już artykule odniósł się również do tej kwestii pisząc:

Należy udzielić odpowiedzi na pytanie dlaczego w standardzie zalecano stosowanie tych tablic mimo iż w 2002 roku weszło w życie rozporządzenie Ministra Środowiska w sprawie jednorazowego odszkodowania za przedwczesny wyrąb drzewostanów (Dz.U.Nr 99, poz. 905 z 2002 roku) w którym jako załącznik wprowadzono inne tablice, nazwijmy je umownie IBL 2002 (…)”.

W trakcie Panelu Ekspertów „Wartość”, prof. Stanisław Zając przedstawił referat pt. „Wartościowanie lasu w teorii i praktyce”, w którym odnosi się do kwestii wyceny drzewostanów, a który zawiera następujące stwierdzenia:

(…) Tymczasem w praktyce, niektórzy rzeczoznawcy majątkowi stosują przy wycenie drzewostanów jeszcze wcześniejszą wersję tablic, czyli wersję IV z 1985 r., stanowiącą załącznik do Zarządzenia nr 14 Ministra Leśnictwa i Przemysłu Drzewnego z dnia 23 sierpnia 1985 r. w sprawie zasad ustalania wartości drzewostanów (w jednostkach pieniężnych) oraz przeliczników wartości drzewostanów (w jednostkach niemianowanych).

Trudno znaleźć uzasadnienie do stosowania w praktyce przez niektórych rzeczoznawców majątkowych tablic z 1985 r. (wersja IV), które od tego czasu zostały już trzykrotnie znowelizowane: w 1991 r. (wersja V), w 1997 r. (wersja VI) oraz w 2002 r. (wersja VII). W honorowanym przez nich Standardzie V6 dotyczącym „Określania wartości nieruchomości leśnych oraz zadrzewionych i zakrzewionych” (p. 5.8), istnieje odesłanie do Tablic wskaźników wartości opracowanych w Instytucie Badawczym Leśnictwa, bez podania roku ich zatwierdzenia (wersji). W związku z tym część rzeczoznawców przyjmuje arbitralnie tablice z 1985 r., zawierające w tytule określenie „wartość”. Tablice te straciły jednakże merytoryczny sens ze względu przede wszystkim na dezaktualizację zawartych w nich wartości na skutek zmiany zasad klasyfikacji surowca drzewnego z przeznaczeniowej na jakościowo-wymiarową oraz poziomu cen i kosztów produkcji surowca drzewnego w okresie blisko 30-letnim (…)”.

Okazuje się również, iż mimo nieprzejednanego dotychczas stanowiska, pewne zmiany metodyki wyceny drzewostanów leśnych dla potrzeb ustalania odszkodowań, wprowadza również w swoich operatach dr inż. Robert Zygmunt, który na Ogólnopolskiej Liście Dyskusyjnej  w polemice na temat wyceny drzewostanów, uchylił rąbka swojego warsztatu wyceny drzewostanów zabużańskich. Otóż przyjął On do obliczeń wartości liczbowe wskaźnika Ws z tabel z 2002 roku (załącznik do Rozporządzenia) z uwzględnieniem średniej ceny drewna okrągłego, ale … z jednoczesnym przeliczeniem wskaźników z w/w tablic do obecnych realiów, w oparciu o dane dotyczące cen drewna z ponad 30-tu nadleśnictw na przestrzeni prawie 20-lat. Z posiadanych informacji przekazanych mi telefonicznie przez Autora wynika, że uzyskiwane w ten sposób wartości są zbliżone do wartości określanych przeze mnie.

Swoje zdanie w trakcie dyskusji panelowych, przedstawił dr Konrad Tomaszewski z Ośrodka Rozwojowo – Wdrożeniowego Lasów Państwowych w Bedoniu, który w trakcie dyskusji podczas Panelu Ekspertów „Wartość” stwierdził, że:

Tabele wartości drzewostanów są stosowane błędnie, również z tego względu, że do wyceny bierze się wartość dolną wskaźnika (wskaźnik Ws), czyli wartość według drzewostanu, którego chcemy wyciąć, (…) to nie jest wartość drzewostanu, należałoby jeżeli już, stosować tablice wartości drzewostanów, brać tą wartość górną (wskaźnik Wi), która w zamyśle Partyki i Tramplera, była ukrytą wartością zdyskontowanych dochodów (…) trzeba brać ten górny wskaźnik, bo to jest jakieś tam odzwierciedleniem wartości drzewostanów.

„W cytowanym już referacie profesor Stanisław Zając przeprowadził symulację określenia wartości dla kilku przykładowych gatunków. Zgodnie z przyjętymi założeniami (str. 13/14 referatu) „W tabeli przedstawiono przykładowo wartości „spodziewane” (Wi) 1 ha drzewostanów wybranych rodzajów drzew o pełnym zadrzewieniu oraz zbliżonego do przeciętnego wieku i klasy bonitacji (Rocznik 2012). Wartości te ustalono na podstawie znowelizowanych w 2013 r. tablic wskaźników wartości drzewostanów oraz średniej ceny drewna w 2012 r.” Jak widać do obliczeń przyjmowane były wartości wskaźnika „Wi” podobnie jak wskazał to dr Tomaszewski.

Kolosalne, moim zdaniem znaczenie, mają obliczenia jakie przeprowadził prof. Wilkowski, w cytowanym już artykule:

Z przeprowadzonych badań wynika, że wartości drzewostanów uzyskane przy stosowaniu techniki uproszczonej i tablic Partyki – Tramplera znacznie różnią się od wyników uzyskanych techniką szczegółową. Należałoby zatem rozważyć zaniechanie stosowania techniki uproszczonej w procedurach określania wartości drzewostanów oraz przy określaniu wartości odtworzeniowej drzewostanów.

Określono wartość tego samego drzewostanu na obiekcie doświadczalnym stosując trzy metody. Otrzymane wyniki wyniosły:

Wartość drzewostanu określona
techniką uproszczoną z zastosowaniem techniką szczegółową z przeprowadzeniem szacunku brakarskiego
tablic Partyka, Trampler (1985) tablic IBL (2002)
34.620 zł 23.290 zł 66.188 zł

Na uwagę zasługuje bardzo duża rozbieżność otrzymanych wyników. Dla sprawdzenia otrzymanych wyników prace na tym samym obiekcie wykonały cztery niezależne zespoły.”

Jak widać z analizy wyników badań cytowanych w artykule stosowanie zarówno tablic z 1985 roku przy przyjęciu cen drewna WBO2, jak też tablic z 2002 roku przy przyjęciu średniej ceny drewna publikowanej przez GUS, nie pozwala na uzyskanie, a nawet na zbliżenie się do wartości rynkowej drzewostanu, co jest zasadniczym celem wyceny. Wartość drzewostanu określona przy zastosowaniu każdej z technik uproszczonych jest blisko dwukrotnie niższa niż wartość określona techniką szczegółową. Z prowadzonych przeze mnie analiz wynika wprost, że wycena przeprowadzona metodą uproszczoną w oparciu o tablice IBL z 2002 roku z zastosowaniem średniej ceny drewna sortymentu WBO2 z rynku lokalnego, pozwala na określenie wartości zbliżonej do wartości drzewostanu określonej techniką szczegółową, chociaż nadal na nieco niższym poziomie.

A zatem, nie ma jednolitego stanowiska ani  zdania ekspertów w zakresie metodyki wyceny drzewostanów leśnych. A co mamy robić my, rzeczoznawcy majątkowi? W soich wycenach mamy określić wartość nieruchomości, a w wycenach dla celów odszkodowawczych, wartość słusznego odszkodowania. Uwzględniając przytoczone powyżej opinie i stanowiska, przyjęłam metodę określanie wartości drzewostanów leśnych z zastosowaniem Tablic wskaźników wartości drzewostanów (wersja VII) z 2002 roku. Do określania wartości drzewostanu leśnego według wartości drewna na pniu przyjęto cenę 1 m3 przelicznika, tj. cenę 1 m3 drewna iglastego WBO2 z rynku lokalnego (bez podatku VAT). Jedynie taka metododa pozwala, chociaż w minimalnym stopniu, zbliżyć się do wartości rynkowej drzewostanu, jaką powinno się określić przy zastosowaniu techniki szczegółowej z przeprowadzeniem szacunku brakarskiego.

Na podstawie danych i informacji dotyczących uzyskanych cen ze sprzedaży drewna ze zrębów zupełnych, uzyskanych w kilku nadleśnictwach, przeprowadzono analizę polegającą na porównaniu wartości drewna pozyskanego z wyodrębnionych jednostek, a wartością drzewostanów określoną przy zastosowaniu metodyki opisanej powyżej oraz metody opartej na Tabelach stanowiących załącznik do Zarządzenia z 1985 roku. Obliczenia przeprowadzono dla powierzchni 1 ha. Do wszystkich obliczeń przyjęto cenę drewna sortymentu WB02 oraz ceny poszczególnych sortymentów i gatunków drewna uzyskane z nadleśnictw. W obliczeniach uzyskane  zostały wartości rynkowe drewna pozyskanego z wyrębów określone z uwzględnieniem ilości pozyskanych sortymentów oraz cen jednostkowych poszczególnych sortymentów drewna, a także kosztów jego pozyskania. W większości przypadków wartość drzewostanów  określona metodą wskaźnikową przy zstosowaniu tabel z 2002 roku oraz średniej ceny drewna sortymentu WB02 była niższa niż wartość pozyskanego drewna.  Kilka przypadków, w których wartość określona w sposób uproszczony na podstawie Tabel z 2002 roku była wyższa od wartości pozyskanego drewna, wynika z faktu iż opisy taksacyjne zawierają wyłącznie opis w zakresie gatunku panującego, podczas gdy faktycznie pozyskiwane było drewno również innych, tańszych gatunków, co nie może zostać odzwierciedlone w wycenie na podstawie Tabel.

Nie chcę i nawet nie próbuję tym tekstem nikogo przekonywać do mojej „metody” wyceny drzewostanów leśnych, ale chcę sprowokować w tym zakresie dyskusję zarówno w środowisku rzeczoznawców majątkowych jak również w środowisku profesjonalistów leśników.

Konkludując: przepisów do wyceny drzewostanów nie ma. Leśnicy mają wiedzę ale nie mają „uprawnień” do wyceny nieruchomości leśnych. Natomiast rzeczoznawcy majątkowi mają „uprawnienia” do wyceny lasów ale nie mają przepisów. I to tyle.