Określanie zużycia obiektów budowlanych

Określanie zużycia obiektów budowlanych2018-06-21T08:59:11+00:00

Project Description

Już w I w. p.n.e. znano i wykorzystywano pojęcia trwałość i użyteczność budowli, a także opisujące je definicje. Witruwiusz w traktacie „O architekturze ksiąg dziesięć” stwierdzał, że – „Trzy główne cechy, które charakteryzują architektoniczną bryłę to firmitas, utilitas, venustas, czyli odpowiednio trwałość, użyteczność i piękno”. Do dziś ta formuła nie straciła nic ze swej aktualności.

W artykule chciałabym podzielić się swoimi spostrzeżeniami na temat podstawowych pojęć z zakresu oceny stanu technicznego obiektów budowlanych, ustalania ich stopnia zużycia oraz oceny warunków eksploatacji i prowadzonej gospodarki remontowej. Przytoczone metody i zagadnienia mogą mieć praktyczne zastosowanie w wielu sytuacjach, w których istnieje potrzeba określenia stanu technicznego obiektów budowlanych tj. wycena nieruchomości, oceny stanu technicznego, kontrole okresowe czy ustalanie programów remontowych.

Aby móc określić czy, a jeśli tak to jaka nastąpiła utrata wartości, musimy zdefiniować podstawowe pojęcia związane z zagadnieniem oceny stanu technicznego obiektów budowlanych, którymi są: 1) zużycie obiektu; 2) stopień zużycia; 3) trwałość obiektu; 4) dotychczasowy okres eksploatacji obiektu i 5)  gospodarka remontowa i remonty.

  1. Zużycie obiektu budowlanego

Zużycie to utrata wartości w stosunku do kosztu wzniesienia obiektu nowego. Wyróżnia się zużycie techniczne (fizyczne), funkcjonalne (użytkowe) oraz środowiskowe. W cytowanym wcześniej Traktacie Witruwiusza już w I w.p.n.e znajduje się opis trzech głównych cech wpływających na wartość obiektu, które dziś możemy porównać do trzech rodzajów zużycia:

„Trwałość budowli osiągnie się wtedy, gdy fundamenty doprowadzi się do stałego gruntu i gdy spośród wielu materiałów budowlanych przeprowadzi się wybór starannie, nie kierując się skąpstwem. Użyteczność zapewni się budowli przez bezbłędne rozplanowanie przestrzeni, nie ograniczające możliwości użytkowania i uwzględniające strony świata odpowiednie do przeznaczenia budynków. Piękno będzie zapewnione, jeśli wygląd budowli będzie miły i wykwintny, a wymiary poszczególnych członów oparte będą na właściwych  zasadach symetrii”.

Zużycie funkcjonalne

Zużycie funkcjonalne to zużycie wynikające z porównań zastosowanych w danym przypadku projektowych rozwiązań użytkowych do aktualnie preferowanych (ocena nowoczesności).

Zużycie funkcjonalne jest wynikiem oceny zastosowanych w obiekcie budowlanych rozwiązań projektowych, użytych materiałów budowlanych, wykończeniowych i wyposażenia w instalacje wewnętrzne w stosunku do obecnie stosowanych i preferowanych rozwiązań, a także uwzględnia przeznaczenie, sposób użytkowania obiektu budowlanego oraz możliwości zmiany funkcji lub sposobu użytkowania. Przy ocenie zużycia funkcjonalnego należy uwzględnić rozwiązania materiałowe, postęp technologiczny w budownictwie, rozwiązania architektoniczno – konstrukcyjne, standard i stosowane materiały wykończeniowe, komfort i funkcjonalność użytkową, a także zmianę norm i przepisów w zakresie możliwości dalszego użytkowania obiektu budowlanego. W przypadku obiektów specjalistycznych należy również uwzględnić możliwości dostosowania obiektu do innej funkcji oraz ocenić utrudnienia uniemożliwiające zmianę funkcji obiektu i sposobu jego wykorzystania.

Skutki zużycia funkcjonalnego można zniwelować poprzez wykonanie prac modernizacyjnych i wprowadzenie zmian dostosowujących obiekt to współczesnych wymogów i standardu.

Zużycie środowiskowe

Zużycie środowiskowe to zużycie wynikające na przykład z dokonanych lub planowanych zmian w otoczeniu nieruchomości powodujących uciążliwości w korzystaniu z nieruchomości lub szkodliwego wpływu zniszczonego ekologicznie środowiska na trwałość obiektów budowlanych i jakość gruntu. Czynniki środowiskowe wpływające na ocenę obiektu budowlanego można podzielić na czynniki zewnętrzne, losowe i wewnętrzne.

Do grupy czynników zewnętrznych wpływających na ocenę zużycia środowiskowego obiektu budowlanego zaliczyć należy lokalizację w bezpośrednim sąsiedztwie: autostrad, dróg szybkiego ruchu oraz linii kolejowych i tramwajowych; kopalni, fabryk i dużych zakładów przemysłowych powodujących zanieczyszczenia atmosfery oraz wydzielających agresywne zapachy, wyziewy i emitujących hałas.

Do grupy czynników losowych, które mogą wpływać na wartość obiektu budowlanego i ocenę jego zużycia zaliczyć należy: trzęsienia ziemi, pożary, powodzie, lawiny, huragany czy prowadzone działania wojenne.

Do grupy czynników wewnętrznych należą związane z danym obiektem budowlanym i jego funkcją: hałas, wibracje, zapachy i wysiewy oraz szkodniki.

Zużycie techniczne

Zużycie techniczne to zużycie wynikające z wieku obiektu budowlanego, trwałości zastosowanych materiałów, jakości wykonawstwa budowlanego, sposobu użytkowania i warunków eksploatacyjnych, wad projektowych oraz prowadzonej gospodarki remontowej. Jest ono wynikiem zużycia poszczególnych jego elementów konstrukcyjnych, wykończeniowych i instalacji. Przy ocenie zużycia technicznego obiektu należy uwzględnić takie czynniki wpływające bezpośrednio na stan poszczególnych elementów jak: ruchy gruntów i osiadanie, szkody górnicze, poziom wód gruntowych, wstrząsy i drgania, odkształcenia termiczne, agresywne działanie pyłów i związków chemicznych, itp.

Zużycie techniczne oblicza się w stosunku do całkowitej wartości obiektu w stanie nowym i zależy ono od wielu czynników, do których zalicza się: wiek obiektu budowlanego; trwałość zastosowanych materiałów, jakość wykonawstwa budowlanego, sposób użytkowania i warunki eksploatacji, wady projektowe, sposób prowadzenia gospodarki remontowej. Ocena stanu technicznego obiektu może być dokonywana w sposób wizualny lub badawczy, w zależności od rodzaju i stanu całego obiektu, w tym poszczególnych jego elementów.

Miarą zużycia technicznego obiektu budowlanego jest stopień zużycia. Wyrażany procentowo stopień zużycia, jest podstawowym wskaźnikiem wartości rynkowej lub odtworzeniowej obiektu.

Skutki zużycia technicznego (fizycznego) obiektu mogą zostać zniwelowane poprzez prawidłową gospodarkę remontową oraz przeprowadzenie remontu generalnego.

W żadnym wypadku nie można utożsamiać zużycia technicznego z amortyzacją księgową. Stawki amortyzacyjne służą określeniu odpisów amortyzacyjnych na remont środka trwałego i jego wymianę. Natomiast zużycie techniczne ustalane przez rzeczoznawców budowlanych lub rzeczoznawców majątkowych w oparciu o rzeczywisty stan techniczny budynków i budowli i umorzenia księgowe ustalane w oparciu o stawki amortyzacyjne – nie są i nie mogą być tożsame.

  1. Kryteria oceny stanu technicznego obiektu

Proces ustalania zużycia technicznego budynku polega na ocenie stanu zużycia całego budynku oraz jego poszczególnych elementów i odniesieniu do zakładanego okresu eksploatacji – trwałości obiektu. W literaturze fachowej można znaleźć opisowe klasyfikacje stanu technicznego stosowane do eksploatowanych obiektów.

Klasyfikacja stanu technicznego i kryteria oceny elementów budynku
Klasyfikacja stanu technicznego % zużycie elementu Kryterium oceny elementu
dobry 0 – 15% Elementy budynku (lub rodzaj konstrukcji wykończenia, wyposażenia) jest dobrze utrzymany i konserwowany: nie wykazuje zużycia i uszkodzeń. Cechy i właściwości wbudowanych materiałów odpowiadają wymogom polskich norm.
średni 16 – 30 % Elementy budynku utrzymane należycie. Celowy jest remont bieżący polegający na drobnych naprawach, uzupełnieniach: konserwacja, impregnacja.
dostateczny 31 – 50 % W elementach budynku występują niewielkie uszkodzenia i ubytki nie zagrażające bezpieczeństwu publicznemu. Celowy jest częściowy remont kapitalny.
dopuszczający 51 – 70 % W elementach budynku występują znaczne uszkodzenia i ubytki. Cechy i właściwości wbudowanych materiałów mają obniżoną klasę. Wymagany kompleksowy remont kapitalny względnie wymiana poszczególnych elementów.
zły 71 – 100 % W elementach budynku występują duże uszkodzenia i ubytki, które mogą lub zagrażają dalszemu użytkowaniu. Zahamowanie zagrożenia wymaga rozbiórki i wykonanie nowego elementu. W uzasadnionych przypadkach zahamowanie zagrożenia może nastąpić drogą kapitalnego remontu w bardzo dużym zakresie.

 

Podobną klasyfikację oceny zużycia obiektów budowlanych można znaleźć w opracowaniu dr. inż. Jacka Zabielskiego „Podstawy budownictwa” w którym podane zostały „Kryteria pomocnicze dla określenia zużycia głównych elementów budynku”.

Klasyfikacja stanu technicznego % zużycie elementu Oznaki zużycia
b. dobry 0 – 10 % Mury i posadzki piwnic suche. Deformacje nie występują. Elementy nośne jak słupy, filary, nadproża odpowiadają wymaganiom normowym. Mogą występować drobne rysy w tynkach.
dobry 11 – 25 % Stan elementów jest dobry. Mury i posadzki suche. Odchylenia murów od poziomu małe.
zadowalający 26 – 40 % Nieliczne szczeliny w sklepieniach lub stropach, głównie na wyższych kondygnacjach budynku. Zawilgocenia nad poziomem terenu. Niewielkie uszkodzenia murów.
zły 40 – 50 % Mury i posadzki piwnic zawilgocone. Odchylenia od poziomu i pionu nieco większe. Pęknięcia sklepień i filarków w ilości 10% powierzchni elementów.
awaryjny 50 % Mury silnie zawilgocone, występują powierzchniowe i wgłębne korozje. Znaczne odchylenie od poziomu i pionu. Liczne pęknięcia sklepień i filarów, duże zniszczenie murów w różnych miejscach. Cechy i właściwości wbudowanych materiałów w stosunku do nowych – duże zniszczenie.

 

Według Poradnika „Wycena budynków” wydanego przez WACETOB Sp. z o.o. w 1998 roku Tablica 10 „Ogólne kryteria oceny i klasyfikacji stanu technicznego elementów budynku”:

Klasyfikacja stanu technicznego % zużycie elementu Oznaki zużycia
b. dobry 0 – 15 % Elementy budynku (lub rodzaj konstrukcji, wykończenia, wyposażenia) jest dobrze utrzymany, konserwowany nie wykazuje zużycia i uszkodzeń. Cechy i właściwości wbudowanych materiałów odpowiadają wymogom normowym.
zadowalający 16 – 30 % Elementy budynku utrzymany jest należycie. Celowy jest remont bieżący polegający na drobnych naprawach, uzupełnieniach, konserwacji i impregnacji.
średni 31 – 50 % W elementach budynku występują niewielkie uszkodzenia i ubytki nie zagrażające bezpieczeństwu publicznemu. Celowy jest częściowy remont kapitalny.
zły 51 – 70 % W elementach występują znaczne uszkodzenia, ubytki i właściwości wbudowanych materiałów mają obniżoną klasę. Wymagany kompleksowy remont kapitalny względnie wymiana.

wniosek

Istnieje wiele metod i klasyfikacji opisujących w bardzo różnorodny sposób, przypisujących różnym stanom różne kryteria oceny i różnie definiujących odpowiadające im oznaki zużycia. Rzeczoznawca majątkowy w procesie określania wartości nieruchomości musi sam, na podstawie własnej wiedzy i doświadczenia oraz oględzin obiektu, dokonać indywidualnej oceny stanu technicznego obiektu i jego elementów.

  1. Trwałość obiektów budowlanych

Zgodnie z definicją – trwałość to okres, w którym obiekt zachowuje swoje właściwości użytkowe. Określona jest dla normalnych, czyli założonych przy projektowaniu, warunków eksploatacji. Trwałość wyraża się okresem użytkowania, czyli okresem w którym właściwości użytkowe utrzymują się na poziomie nie niższym niż dopuszczalny.  Trwałość budynków zdefiniowana została w Rozporządzeniu Parlamentu Europejskiego i Rady UE nr 305/2011. Definicja ta jest bardzo obszerna, a równocześnie opisywana jest w dokumentach w dość różnorodny sposób, gdzie zamiennie stosuje się pojęcia: trwałość, oczekiwana trwałość, okres użytkowania, projektowany okres użytkowania, przewidywany okres użytkowania. Przy wycenie nieruchomości spotykamy się także z trwałością rzeczywistą czyli trwałością ustaloną w drodze eksploatacji.

Generalnie przewidywany okres trwałości nie może być precyzyjnie określony z uwagi na wielość czynników wpływających na jego długość, stąd ustalany jest on empirycznie dla pewnych klas budynków o podobnych funkcjach, zrealizowanych w tych samych technologiach w okresach poprzednich. Okres trwałości określany jest na obiektach ulegających aktualnie zużyciu, które wzniesione były w latach poprzednich. Określenie przewidywanej trwałości obiektu można oprzeć na modelach probabilistycznych i deterministycznych, w których oceny bazują na doświadczeniach wcześniejszych, ocenach stopnia zużycia w krótszych okresach użytkowania i odniesienia ich do dłuższego okresu oraz z wykorzystaniem testów przyspieszonych wykonywanych w warunkach laboratoryjnych. Z uwagi na coraz lepsze parametry i rozwiązania konstrukcyjne stosowane obecnie w budownictwie, można przyjmować korzystniejsze (dłuższe) okresy trwałości.

W literaturze dostępnych jest wiele opracowań zawierających przykładowe okresy trwałości obiektów budowlanych, w których uzależniają trwałość od funkcji i konstrukcji obiektu. Poszczególne ośrodki podają nieco zróżnicowane przedziały przewidywanych okresów trwałości budynków i budowli w zależności od ich funkcji i konstrukcji. Najbardziej typowe obiekty budowlane opisane zostały w katalogu firmy BISTYP. Zgodnie z ogólnymi zasadami okresy trwałości dla poszczególnych obiektów wynoszą:

Przykładowe okresy trwałości obiektów budowlanych (BISTYP))

Przewidywany okres trwałości
Rodzaj budynku Konstrukcja drewniana Konstrukcja mieszana Konstrukcja murowana
Budynki mieszkalne 80 – 100* 90 – 120* 100 – 150*
Budynki użyteczności publicznej 70 – 80 120 – 150 150 -200
Budynki gospodarcze 60 – 70 70 – 90 80 – 100
Budynki inwentarskie 40 – 50 50 – 60 60 – 70

 

Wymagany okres użytkowania dla budynków (K.Michalik)

Kategoria

Opis

Okres przydatności

Przykłady

1

Budynki tymczasowe do 10 lat Tymczasowe budynki na placu budowy, budynki okresowych wystaw

2

Budynki o małej trwałości min. 10 lat Budynki przemysłowe dla krótkotrwałych procesów produkcyjnych, tymczaso­we magazyny i składowiska

3

Budynki o średniej trwałości min. 30 lat Większość budynków przemysłowych. Budynki remontowane

4

Budynki o normalnej trwałości min. 70 lat Nowe budynki dla służby zdrowia, nowe budynki mieszkalne i monumentalne budynki publiczne

5

Budynki i budowle o dużej trwałości min. 120 lat Budowle inżynierskie i inne budynki monumentalne, spełniające ważne funkcje społeczne

 

Kategorie projektowanego okresu użytkowania budynków (ISO 15686-1)

Kategoria obiektu

Projektowany okres użytkowania

Przykłady

Tymczasowy

do 10 lat

Nietrwałe konstrukcje budynków, biura sprzedaży, tymczasowe budynki wystawowe
O krótkim okresie użytkowania

10 – 24 lat

Tymczasowe pomieszczenia dydaktyczne
O średnim okresie użytkowania

25 – 49 lat

Większość budynków przemysłowych; parkingi
O długim okresie użytkowania

50 – 99 lat

Większość budynków mieszkalnych, handlowych, usługowych i biurowych; ośrodki zdrowia, szkoły; parkingi podziemne pod budynkami
Stałe

min. 100 lat

Budynki monumentalne: muzea narodowe, galerie sztuki, archiwa

 

Okres trwałości obiektów budowlanych  (Allianz)

Przeznaczenie budynku

Konstrukcja budynku

Drewniana

Mieszana

Masywna

Budynki mieszkalne

80* – 100 lat

90* – 120 lat

100* – 150 lat

Budynki gospodarcze

60* – 70 lat

70* – 90 lat

80* – 100 lat

Budynki letniskowe

40- lat

60* lat

 

Orientacyjny wiek techniczny budynków wiejskich (W.Kłopociński):

Rodzaj budynku Konstrukcja ścian i dachów

murowane

mieszane

drewniane

ogniochronne

ogniochronne

nieogniochron.

ogniochronne

nieogniochron.

Domy mieszkalne

100

80

70

60

50

Stodoły

160

120

100

80

75

Spichrze

140

120

90

Obory

140

100

75

80

60

Kurniki

100

80

70

60

50

 

Zarządzenie Nr 6/90 Prezesa PZU w sprawie norm zużycia budynków podlegających ubezpieczeniu ustawowemu

Przeznaczenie budynku

Rodzaj ścian zewnętrznych

drewniane

z pozostałych materiałów

mieszkalny

100

150

dom letniskowy

40

60

gospodarczy lub inwentarski

50

70

szopa, wiata

40

50

wniosek

Różne źródła podają różne wartości przewidywanych (projektowanych) okresów trwałości obiektów budowlanych lecz zaobserwować można pewne generalne założenia wspólne dla danych typów konstrukcji. Każdorazowo ocena trwałości obiektu budowlanego pozostaje w gestii i zakresie kompetencji rzeczoznawcy majątkowego dokonującego wyceny.

  1. Stopień zużycia technicznego i metody jego ustalania

Stopień zużycia technicznego obiektu budowlanego jest wyrazem zmniejszenia się jego wartości, w zależności od wieku gospodarczego i technicznego, stanu aktualnego obiektu oraz jakości prowadzonej gospodarki remontowej.

Metoda średnioważonego zużycia technicznego

W procesie ustalania stopnia zużycia technicznego obiektów budowlanych najczęściej stosowaną metodą jest metoda średnioważonego zużycia technicznego obiektu polegająca na indywidualnej ocenie stopnia zużycia poszczególnych elementów obiektu, dokonanej na podstawie oceny wizualnej obiektu i zewnętrznych oględzin elementów w powiązaniu z wiekiem, trwałością i dotychczasowym okresem eksploatacji. Przy metodzie wizualnej oceny stopnia zużycia obiektów budowlanych, wyróżnić można trzy sposoby obliczania zużycia technicznego. Określając zużycie techniczne obiektu, w zależności od szczegółowości badania wyróżnić można:

1) metodę szczegółową, w której określa się średnio ważony stopień zużycia wszystkich elementów obiektu, uwzględniający różnorodność każdego elementu i jego trwałość,

2) metodę elementów scalonych, w której określa się średnio ważony stopień zużycia poszczególnych grup elementów obiektu, uwzględniający różnorodność grup elementów budowlanych i ich trwałość,

3) metodę wskaźnikową, w której stopień zużycia technicznego określa się dla całego obiektu budowlanego.

Do określenia średnio ważonego stopnia zużycia obiektu można zastosować wzór:

Sz – średnioważony stopień zużycia technicznego obiektu

Kei – procentowy udział kosztu i-tego elementu

Szei – stopień zużycia i-tego elementu

Przykład:

Określenie stopnia zużycia technicznego budynku metodą średniej ważonej

Element budynku % udział w koszcie budowy [Kei] oszacowany stopień zużycia elementu [Szei] Iloczyn Kei x Szei
Stan zerowy (fundamenty, ściany piwnic, itp.)

10

7

0,70

Stan surowy (ściany nadziemia, stropy, schody, dach, itp.)

45

20

9,00

Stan wykończeniowy

30

40

12,00

Instalacje

15

40

6,00

Razem

100

27,7

wniosek

Niewątpliwie metoda średniej ważonej określenia stopnia zużycia technicznego obiektu, a w szczególności metody szczegółowa i elementów scalonych, pozwalają na najdokładniejsze określenie stopnia zużycia obiektu budowlanego. Metody te wymagają dużej wiedzy i doświadczenia budowlanego, znajomości i charakterystyki materiałów budowlanych, ich zachowania w czasie i okresów użytkowania.

Metody czasowe określenia stopnia zużycia

Oprócz metody wizualnej stopień zużycia obiektu budowlanego można określić posługując się tzw. metodami czasowymi i wzorami, wykorzystywanymi głównie do wstępnej analizy zużycia technicznego. Metody te opierają się na założeniu, że zużycie techniczne narasta w czasie oraz zależy od jakości utrzymania obiektu, bieżącej konserwacji, okresowych remontów, napraw i wymiany elementów.

Istnieją sytuacje, w których brak jest możliwości dokonania oceny wizualnej budynków z przyczyn obiektywnych wynikających np. ze zniszczenia budynku (wyceny dla potrzeb odszkodowania), retrospektywnego charakteru wyceny (np. określenie wartości spadku na datę przeszłą) bądź wyceny nieruchomości pozostawionych poza obecnymi granicami Rzeczypospolitej Polskiej tzw. mienia zabużańskiego, w których jedyną możliwością określenia stopnia zużycia obiektu, jest właśnie metoda wskaźnikowa zwana również metodą czasową.

Do najpopularniejszych sposobów określania zużycia obiektów należą metody czasowe, w których wyliczenia wskaźnika pro­centowego dokonuje się na podstawie wieku obiektu wyrażonego w latach (t) oraz przewidywanego okres trwałości w latach (T). Metodami czasowymi można określić stopień zużycia obiektów budowlanych, w których prowadzona była: zła, średnia (prawidłowa), bardzo dobra i ponadprzeciętna gospodarka remontowa.

W literaturze poszczególne przytoczone poniżej metody noszą różne (stosowane zamiennie) nazwy.

  1. Metoda Rossa (liniowa, proporcjonalności)

Formuła stosowana przy złej gospodarce remontowej w obiektach, w których nie prowadzono okresowych remontów, stopień zużycia technicz­nego oblicza się wg wzoru:

  1. Metoda Rossa i Ungera (Eytelweina, nieliniowa)

W przypadku obiektów o prawidłowej (średniej) gospodarce remontowej, regularnie remontowanych, do obliczenia zużycia technicznego budynku stosuje się wzór:

  1. Metoda Rossa i Eytelweina (paraboliczna)

Dla obiektów bardzo starannie utrzymanych, w których remonty prowadzone są prawidłowo, a eksplo­atacja wzorowa, należy zastosować wzór:

  1. Metoda Romsterfena (mało znana)

Dla obiektów o lepszym niż przeciętnie dobrym utrzymaniu i gospodarce remontowej, zastosowanie ma wzór:

gdzie:     Sz – stopień zużycia technicz­nego obiektu [%],

                t – wiek obiektu w latach, 

                T – przewidywany okres trwałości w latach.

Zależność stopnia zużycia obiektu od jego konserwacji przedstawia przykładowa tabela (numery kolumn  zgodnie z powyższymi wzorami Rossa):

Wiek / Trwałość

1

2

3

4

20/100

20%

12%

4%

9%

25/100

25%

16%

6%

13%

30/100

33%

20%

9%

16%

35/100

35%

24%

12%

20%

40/100

40%

28%

16%

24%

45/100

45%

33%

20%

29%

50/100

50%

38%

25%

33%

Zaletami opisanych formuł jest możliwość szybkiego wstępnego szaco­wania zużycia technicznego budynków. Wadami tych metod jest ich uproszczenie ze względu na przyjęcie tylko trzech parametrów: wieku, przewidywanej trwałości oraz sposobu utrzymania obiektu. Nie uwzględnia się możliwości zróżnicowanego zużycia poszczególnych elementów obiektu. W przypadku starszych obiektów dodatkowe błędy wynikać mogą z braku danych o okresie budowy, zwłaszcza jeśli była ona rozciągnięta w czasie, oraz wiarygodnych informacji na temat okresu i zakresu przeprowadzanych prac remontowych i modernizacyjnych czy ewentualnych błędów projektowych lub wykonawczych.

Jako ciekawostkę można podać zasadę określania wpływu czasu na trwałość i wartość budynków, którą sformułował Gerard’y, a zgodnie z którą budynek o trwałości 100 lat nie rozsypuje się po osiągnięcia zakładanego wieku, lecz ma możność wynikającą ze statystyki trwania około 16 lat, podobnie jak człowiekowi nowonarodzonemu przewiduje się dożycie wieku statystycznego ok. 75 lat, podczas gdy osoba 100-letnia ma szansę określoną statystycznie na 2 lata życia.

wniosek

Teoretycznie stopień zużycia technicznego określony metodą czasową nie powinien różnić się od stopnia zużycia określonego metodą średniej ważonej określonej na podstawie oględzin obiektu i jego elementów. Niemniej mogą one odbiegać od siebie i wówczas należy zachować ostrożność i dokonać obiektywnej oceny otrzymanych wyników.

  1. Remonty i ich wpływ na trwałość i zużycie obiektu

Okres przewidywanej (projektowanej) trwałości obiektu może ulec wydłużeniu w sytuacji gdy obiekt poddawany jest (był) remontom, modernizacjom w szczególności remontom kapitalnym oraz gdy prowadzona była bardzo staranna gospodarka remontowa. Jak zatem określić stopień zużycia obiektu, w którym przeprowadzony został remont kapitalny.

Metoda remontu ważonego

Jest to propozycja nowego podejścia do kwestii ustalania zużycia technicznego obiektów budowlanych w sytuacji gdy były one poddawane remontom lub modernizacji. Metoda ta wykorzystuje elementy powszechnie stosowanych zasady oceny stanu technicznego, podobnie jak w metodzie wizualnej, w której stan techniczny określany jest jako suma sprawdzonego zużycia poszczególnych elementów lub grup elementów (fundamenty, ściany, stropy, instalacje). Dla grup elementów, które nie były remontowane lub ich remont polegał na całkowitej wymianie na nowe, zużycie poszczególnych grup elementów określane jest według jednego ze wzorów Rossa. Przyjęcie do obliczeń odpowiedniego wzoru uzależnione jest od wstępnej oceny stanu technicznego grupy elementów i ustalane jest analogicznie jak w przypadku metod czasowych określania stopnia zużycia obiektu: dla złej, średniej i dobrej gospodarki remontowej. Zużycie grupy elementów podlegających remontom należy obliczać jako wartość ważoną, która zawiera się w przedziale pomiędzy stopniem zużycia określonym dla czasu t liczonego od chwili wybudowania Szt (z wykorzystaniem odpowiedniego wzoru w zależności od jakości prowadzonej gospodarki remontowej) oraz stopniem zużycia określonym dla czasu tb liczonego od chwili remontu. W metodzie tej przyjęto założenie, że naprawy bieżące mają większy wpływ  na stan techniczny obiektu niż przeprowadzane remonty kapitalne. Stąd przyjęto, że zużycie techniczne obiektu zależy w 2/3 od zużycia określonego dla czasu tb i w 1/3 od zużycia liczonego dla czasu t. Zużycie grupy elementów w obiekcie można zatem określić wzorem:

t – czas liczony od daty wzniesienia obiektu

tb – czas liczony od daty remontu

Wzór powyższy możemy z powodzeniem zastosować również do określenia ogólnego stopnia zużycia technicznego obiektu, w którym przeprowadzony został remont kapitalny – przy założeniu oczywiście, że wszystkie jego elementy zostały pracom modernizacyjnym.

Przykład:

Budynek mieszkalny, murowany wybudowany 40 lat temu, o zakładanej trwałości 100 lat, poddany był remontom w 30 roku trwania. Przyjęto założenie, że budynek był bardzo dobrze utrzymany, stąd przyjęto (3) wzór Rossa do obliczenia stopnia zużycia.

t = 40 lat               tb = 10 lat              T = 100 lat

Przykład ten dla całego okresu trwania można zilustrować wykresem (założono remonty co 30 lat).

 

W sytuacji zatem kiedy wyceniany obiekt budowlany poddawany był remontom zasadnym jest ich uwzględnienie w procesie określania stopnia zużycia technicznego. Zaproponowana metoda jest stosunkowo pracochłonna, niemniej w sposób bezsporny pozwala na wykorzystanie zalet istniejących metod określania zużycia oraz pozwala na zminimalizowanie ich wad. Możliwość wykorzystania komputerów i narzędzi obliczeniowych powoduje, że metodę tę należy uznać za bardziej obiektywną od metody czasowej lub wizualnej. Metoda pozwala na uwzględnienie w analizie czasu trwania obiektu, czasu jaki upłynął od poprzednich remontów oraz widocznego stanu elementów obiektu w dacie oceny.

Metoda stosowana przez firmy ubezpieczeniowe

W sytuacjach gdy potrzebne jest np. szybkie i bardzo przybliżone określenie stopnia zużycia obiektu budowlanego, który poddany był remontowi oraz w innych sporadycznie występujących przy wycenie sytuacjach, posiłkowo można wykorzystać zalecenia opublikowane w Zarządzeniu Nr 6 Prezesa Państwowego Zakładu Ubezpieczeń z dnia 7 lutego 1990 roku w sprawie norm zużycia budynków podlegających ubezpieczeniu ustawowemu, w którym zgodnie § 5.1 w sytuacji gdy budynek poddany był kapitalnemu remontowi albo przebudowany lub zmodernizowany stopień zużycia technicznego, ustalony z uwzględnieniem wieku i konstrukcji, budynku, obniża się o 20%, a jeżeli zmieniono tylko więźbę wraz z pokryciem ze słomy lub innego materiału łatwo zapalnego na ognioodporne zmniejsza się o 10% w stosunku do odczytanego z tabeli procentu zużycia. Metoda taka jest bardzo prosta ale niestety bardzo nieprecyzyjna i tak jak wspomniałam może znaleźć zastosowanie tylko jako dodatkowy i bardzo ogólny element analizy stanu technicznego obiektu po przeprowadzonym remoncie.

Metoda Rossa i Brachmanna

Każdy rzeczoznawca majątkowy zna wzory Rossa, ale kto to był Ross? Otóż Franz Wilhelm Ross (1838 – 1901) to architekt i certyfikowany przez państwo ekspert przysięgły ubezpieczeń od ognia i nieruchomości. Około 1880 roku opracował tabele dla nowych wartości budynków, a także tezy dotyczące amortyzacji budynków. W wydanej w 1880 roku książce „Przewodnik określający wartość budowlaną budynków” („Leitfaden für die Ermittlung des Bauwertes von Gebäuden” od 1927 roku książka nie została wznowiona) Ross stwierdził, że nawet przy dobrze utrzymanej strukturze następuje deprecjacja lub erozja. Upośledzenie to może zostać chwilowo przerwane przez ulepszenia strukturalne. Jeśli tak nie jest, a konserwacja została w inny sposób przeprowadzona prawidłowo, ilość zużycia należy określić zgodnie z rodzajem „obliczenia szybkości opadania”. Oznacza to, że początkowa szybkość zużywania się nowej struktury wzrasta progresywnie do jej końcowej szybkości aż do jej wygaśnięcia. Źródło: Wikipedia

Franz Wilhelm Ross i‎ Rolf Brachmann (zaprzysiężony ekspert od wyceny nieruchomości), zaproponowali aby dla określenia zużycia technicznego obiektów budowlanych poddawanych remontom kapitalnym, zmniejszać o 1/2 – 2/3 średni stopień zużycia określony na podstawie wieku i trwałości obiektu. Metoda ta, analogicznie jak opisana wcześniej metoda remontu ważonego, w założeniach opiera się na powszechnie stosowanych wzorach Rossa w metodzie czasowej określania stopnia zużycia. Zakłada ona, że stopień zużycia określony na podstawie wieku obiektu i jego przewidywanej trwałości z wykorzystaniem odpowiednio tablic właściwych dla jakości prowadzonej gospodarki remontowej, można zmniejszyć o 1/3 – dla obiektów w których zakres prac był mniejszy do 2/3 dla obiektów o bardzo szerokim zakresie przeprowadzonych prac remontowych.

  

Wyniki uzyskane przy zastosowaniu metody Rossa-Brachmanna określenia stopnia zużycia technicznego obiektu po przeprowadzonym remoncie przedstawione zostały na wykresie, razem z odwzorowaniem wcześniej opisanego  przykładu.

Porównanie wyników otrzymanych metodą czasową Rossa (Szt) z wynikami otrzymanymi przy zastosowaniu metody remontu ważonego (Sztb) i metody Rossa-Brachmanna (1/3 i 2/3) pokazują, że metoda remontu ważonego i metoda Rossa-Brachanna dla zmniejszenia stopnia zużycia o 2/3, dają bardzo porównywalne wyniki, w sytuacji gdy obiekt poddawany był remontowi kapitalnemu.

wniosek

W przypadku gdy obiekt budowlany poddawany był remontowi kapitalnemu, rozważyć należy zastosowanie nowej metody remontu ważonego do określenia stopnia zużycia technicznego.

 Podsumowanie

Stan techniczny i stopień zużycia obiektu budowlanego są najważniejszymi czynnikami wpływającymi na wartość nieruchomości wycenianych, szczególnie przy zastosowaniu metody kosztów odtworzenia. Każdorazowo należy zastanowić się nad koniecznością – potrzebą zastosowania przedstawionych metod oceny stanu technicznego w kontekście ich praktycznego zastosowania i potrzeb wynikających z celu, dla którego dokonuje się wyceny oraz stanu w jakim znajduje się wyceniany obiekt.


Literatura

„Metody oceny stanu technicznego budynków w aspekcie ich praktycznego zastosowania” – Dr inż. Wojciech Drozd, Politechnika Krakowska, „Przegląd budowlany” nr 4/2017.

„Ocena okresu użytkowania elementów i obiektów budowlanych do celów projektowych” – Agata Bakalarz, Politechnika Lubelska, Zeszyty naukowe Politechniki Śląskiej, Nr 95/2002.

„Zużycie techniczne budynków i budowli. Metodologia oceny stanu technicznego budynków i budowli” – Krzysztof Michalik – Wydawnictwo Prawo i budownictwo, 2014 rok.

„Wycena nieruchomości miejskich” – Wacław Kłopociński, Stowarzyszenie Geodetów Polskich, 1995 rok.

„Zużycie techniczne budynków – kiedy podjąć decyzję o rozbiórce” – Dr inż. Krzysztof Michalik (Katedra Technologii Budownictwa Wyższa Szkoła Techniczna w Katowicach Wydział Architektury, Budownictwa i Sztuk Stosowanych) opublikowanym na witrynie Inżynierbudownictwa.pl.

„Podstawy budownictwa” – Dr inż. Jacek Zabielski, materiały dydaktyczne Uniwersytet Warmińsko – Mazurski.

„Metody określania trwałości technicznej budynku” – Eugeniusz Olearczuk, Wyższa Szkoła Gospodarowania Nieruchomościami, Polskie Naukowo – Techniczne Towarzystwo Eksploatacyjne WE – 7.

„Propozycja nowej metody określania zużycia technicznego budynków” – Piotr Knyziak Wydawnictwo Politechniki Białostockiej, Białystok 2008.

„Szacowanie nieruchomości zurbanizowanych” Część. I – A. Hopfer, M. Krawczyk, R. Źróbek, S. Źróbek, Meritum, Warszawa 1993 r.

„Problematyka określania stopnia zużycia technicznego budynków wielkopłytowych” – Jacek Dębowski, Wydawnictwo Politechniki Krakowskiej, z. 4/2007.

„Wycena budynków” –  WACETOB Sp. z o.o., 1998 rok.

„Określanie stopnia zużycia technicznego obiektów dla okresów wcześniejszych” – Małgorzata Krajewska, Akademia Techniczno – Rolnicza w Bydgoszczy, zeszyt naukowy Nr 205 – Budownictwo (29), 1997 rok.

„Model decyzyjny wyboru wariantów remontu lub przebudowy budynków” – Robert Bucoń, Politechnika Lubelska, 2017 rok.