Czy sporządza się wyciąg i aktualizację?

Czy sporządza się wyciąg i aktualizację? 2017-07-16T11:35:14+00:00

Project Description

Pytanie może wydawać się trochę dziwne, ale przy wycenie mienia zabużańskiego – o czym wie każdy rzeczoznawca majątkowy –  wszystko jest dziwne.

Jakiś czas temu, sporządziłam operat szacunkowy dotyczący określenia wartości nieruchomości pozostawionej poza obecnymi granicami Rzeczypospolitej Polskiej w miejscowości […], woj. lwowskie.  Urząd Wojewódzki w […], w swoim piśmie, skierowanym do uczestników postępowania, zarzucił mi, iż  nie zamieściłam wyciągu z wykonanego operatu szacunkowego, o którym mowa w art. 158 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

W uzasadnieniu, Urząd Wojewódzki w […] wskazał, iż z treści art. 158 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz.U.Nr 102, poz. 651 z 2010 roku) wynika, że rzeczoznawca majątkowy sporządza z wykonanych przez siebie operatów szacunkowych wyciągi zawierające wskazane tam elementy oraz że § 56 ust. 5 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U.Nr 207, poz. 2109 z 2004 roku) wskazuje, że wyciąg ten zamieszcza się na początku operatu szacunkowego. Jednocześnie  Urząd Wojewódzki wskazał cyt. „uzupełniony operat powinien zostać opatrzony aktualną datą”.

Na prośbę Zleceniodawcy ustosunkowałam się do ww zarzutów, a pismo, zawierające poniższe wyjaśnienia, przekazane zostało do Urzędu Wojewódzkiego:

Słusznie wskazuje Urząd Wojewódzki w […], iż z treści art. 158 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz.U.Nr 102, poz. 651 z 2010 roku) wynika, że rzeczoznawca majątkowy sporządza z wykonanych przez siebie operatów szacunkowych wyciągi zawierające wskazane tam elementy.

Podobnie faktem jest, że § 56 ust. 5 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U.Nr 207, poz. 2109 z 2004 roku) wskazuje, że wyciąg ten zamieszcza się na początku operatu szacunkowego.

Jednakże należy zauważyć, że przepisem regulującym materię tzw. mienia zabużańskiego, dotyczącą nieruchomości pozostawionych poza obecnymi granicami Rzeczpospolitej Polskiej jest ustawa z dnia 8 lipca 2005 roku (Dz.U.Nr 169, poz. 1418 z 2005 roku). Zgodnie z art. 10 ust. 2 (zmienionym przez art. 1 pkt. 2 ustawy z dnia 8 września 2006 roku zmieniającą min. tę ustawę z dniem 11 listopada 2006 roku) ?W przypadku operatów szacunkowych, o których mowa w ust. 1, nie stosuje się przepisów art. 156 ust. 3 i 4 oraz art. 158 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami?.

Stąd też należy zauważyć, że mamy dwa przepisy tego samego rzędu, poruszające te same kwestie. Ponieważ mamy do czynienia z przepisami dwóch różnych ustaw, w związku z czym nie zachodzi tu kolizja hierarchiczna, ale z uwagi na treść obu przepisów mamy do czynienia z zastosowaniem reguły merytorycznej. Przepis art. 10 ust. 2 ustawy zabużańskiej, odnosi się do przepisu art. 158 ustawy o gospodarce nieruchomościami, zatem jako lex specialis wyłącza stosowanie tylko pewnego zakresu lex generalis, tj. tylko wskazanych  przepisów art. 156 ust. 3 i 4 oraz art. 158 Ugn. Taki układ kolejności norm prawnych wynika wprost z zasady Lex specialis derogat legi generali, zgodnie z którą w sytuacji gdy dwie normy pochodzą z aktów o tej samej mocy np. z dwóch ustaw, prawo o większym stopniu szczegółowości (tu ustawa zabużańska) należy stosować przed prawem ogólniejszym (tu ustawa o gospodarce nieruchomościami).

Ponadto, zmiana ustawy wprowadzająca zapis art. 10 ust. 2 wyłączający stosowanie art. 158 Ugn była wynikiem usunięcia logicznej niekonsekwencji wynikającej z faktu, iż wyciągi z operatów szacunkowych rzeczoznawcy majątkowi przekazują organom prowadzącym kataster nieruchomości właściwym ze względu na położenie nieruchomości, a z przyczyn oczywistych, nie ma takiej możliwości w przypadku nieruchomości położonych poza obecnymi granicami Rzeczpospolitej Polskiej i nie objętych katastrem obowiązującym na obszarze Państw Polskiego.

W sytuacji, gdyby Urząd Wojewódzki w […] nie uwzględnił przytoczonych powyżej argumentów i wymagał uzupełnienia operatu szacunkowego poprzez dołączenie wyciągu z operatu, proszę o wskazanie do którego organu prowadzącego kataster będę zobowiązana przekazać w terminie 3 miesięcy sporządzony wyciąg.

Po około 3 tygodniach otrzymałam od Zleceniodawcy pismo Urzędu Wojewódzkiego, w którym ponownie podnoszony jest zarzut nie sporządzenie wyciągu z operatu szacunkowego, a ponadto jako regulację prawną stanowiącą – według UW w […] – podstawę do zamieszczania wyciągu w operacie szacunkowym podaje się Powszechne Krajowe Standardy Wyceny.!!!

Ponadto UW w […] wskazuje, że cyt. „sporządzony operat winien być opatrzony datą, na którą został zaktualizowany”, co stoi w sprzeczności z art. 10 ust. 2 ustawy o realizacji prawa do rekompensaty z tytułu pozostawienia nieruchomości poza obecnymi granicami Rzeczypospolitej Polskiej (Dz.U.Nr 169, poz. 1418 z 2005 roku ze zmianami) zgodnie z którym nie stosuje się przepisu art. 156 ust. 3 i 4  ustawy o gospodarce nieruchomościami (Dz.U.Nr 102, poz. 651 z 2010 roku ze zmianami), który dotyczy aktualności i aktualizacji operatu szacunkowego.

Pismo zawierało również zdanie, które według mnie, stanowiło próbę wywarcia presji, gdyż stwierdzało,  iż w przypadku  nie spełnienia wskazówek pisma i nie dokonania aktualizacji w wyznaczonym terminie, operat szacunkowy zostanie przekazany organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych celem wydania opinii.

Nie mogąc zgodzić się z taką interpretacją organu, zwróciłam się do Ministra Infrastruktury o zajęcie stanowiska w sprawie hierarchii stosowania przepisów ustawy o realizacji prawa do rekompensaty z tytułu pozostawienia nieruchomości poza obecnymi granicami Rzeczypospolitej Polskiej (Dz.U.Nr 169, poz. 1418 z 2005 roku ze zmianami) i ustawy o gospodarce nieruchomościami (Dz.U.Nr 102, poz. 651 z 2007 roku) dotyczących kolidujących ze sobą regulacji odnoszących się do wyciągu i aktualizacji operatu szacunkowego. Zwróciłam się z pytaniami:

Czy pierwszeństwo mają przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami (Dz.U.Nr 102, poz. 651 z 2010 roku ze zmianami) oraz rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego czy też przepisy ustawy o realizacji prawa do rekompensaty z tytułu pozostawienia nieruchomości poza obecnymi granicami Rzeczypospolitej Polskiej (Dz.U.Nr 169, poz. 1418 z 2005 roku ze zmianami)?

Czy rzeczoznawca majątkowy ma obowiązek sporządzać wyciąg z operatu szacunkowego, jeżeli operat dotyczy ustalenia wartości rekompensaty, o której mowa w ustawie o realizacji prawa do rekompensaty z tytułu pozostawienia nieruchomości poza obecnymi granicami Rzeczypospolitej Polskiej (Dz.U.Nr 169, poz. 1418 z 2005 roku ze zmianami)?

Czy można dokonywać aktualizacji sporządzonego operatu szacunkowego dla potrzeb ustalenia wysokości rekompensaty?

Czy w sytuacji kolizji przepisów, pierwszeństwo mają przepisy ustawy zabużańskiej czy ustawy o gospodarce nieruchomościami? 

Przytoczę tylko konkluzję zawartą w piśmie  Ministerstwa Skarbu Państwa: „wskazać należy, że operaty szacunkowe sporządzane na podstawie ustawy z dnia 8 lipca 2005 roku nie wymagają aktualizacji oraz sporządzenia wyciągów. Dodać należy, że ww. ustawa przewiduje również szczególny sposób uaktualnienia wartości nieruchomości wskazanej w takich operatach, poprzez nałożenie na organ wojewódzki obowiązku waloryzacji, o którym mowa w art. 8 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 8 lipca 2005 roku”.

A jak zakończyła się sprawa? Po przekazaniu kopii pisma Urzędowi Wojewódzkiemu, wydana została decyzja potwierdzająca wysokość rekompensaty.

Myślę, że treść pisma wyjaśnia wszelkie wątpliwości dotyczące zarówno zamieszczania wyciągu w operacie szacunków, a w zasadzie jego NIE zamieszczania, a także  nie aktualizowania określonej w operacie wartości. Całą sprawa nie jest jednak taka prosta, bowiem o ile odnośnie wyciągu z operatu szacunkowego nie ma żadnych wątpliwości o tyle mogą być różne sytuacje dotyczące „aktualizowania” operatu szacunkowego. Może nie dokońca chodzi mi o aktualizację ale bardziej o datę na którą określona została wartość nieruchomości pozostawionej.

Przyjmijmy hipotetycznie, że operat szacunkowy sporządzony w danym postępowaniu, podlegał wnikliwej ocenie organu, następnie poddany został ocenie organizacji zawodowej w trybie art. 157 Ugn i w związku z tym upłynęło np. 2 lata od daty jego sporządzenia. Jeśli operat oceniony został pozytywnie, wówczas organ wydając decyzję dokonuje waloryzacji zgodnie z art. 8, ust. 1 pkt 2 ustawy zabużańskiej. Ale co w sytuacji kiedy operat został oceniony negatywnie i nie może stanowić dowodu w sprawie? Moim zdaniem, sytuacja jest również prosta – należy sporządzić nowy operat, z nową datą i nowym poziomem cen, a co za tym idzie, znów nie ma mowy o aktualizacji.